Как снять квартиру и не остаться без денег

Что нужно, чтобы снять квартиру

Людям без опыта кажется, что здесь нет ничего трудного: позвонил по объявлению, договорился о просмотре и внёс залог. На деле всё немного сложнее. Вот чем придётся запастись:

Где искать квартиру и на что обратить внимание в объявлениях

Чтобы найти квартиру, нужно мониторить сайты с объявлениями, группы в соцсетях, каналы в мессенджерах. Например, в Москве это раздел с арендой на сайте Метра квадратного.

Просматривать объявления нужно каждый день, в больших городах — несколько раз в день. Для удобства можно подписаться на рассылку. Дальше разберём, на что обратить внимание.

Липовые объявления. Они заметны сразу: хороший ремонт, удобное месторасположение в центре города или близко к центру и… низкая цена. Например, квартира за 26 тыс. рублей в Москве на Автозаводской.

С такими объявлениями возможны разные сценарии:

• Это может быть некое «агентство», которое попросит плату за информационные услуги по поиску квартиры, но никаких гарантий заселения не даст

• Это может быть мошенник: он скажет, что на квартиру много желающих, и предложит внести несколько тысяч рублей на карту в качестве брони. Некоторые идут дальше и даже устраивают просмотр, чтобы успокоить бдительность потенциального арендатора. Но в итоге всё заканчивается тем же: человек отдаёт деньги, но ничего не получает

Чтобы не попасть в такую ситуацию, посмотрите рыночные цены на аренду квартиры в городе.

Невнятные собственники. С объявлением может быть всё в порядке, и во время телефонного разговора собеседник не выманивает деньги, а приглашает на просмотр. На встрече показывает выписку из ЕГРН и договор купли-продажи этой квартиры. Но эти документы принадлежат другому человеку: без проверки паспорта арендаторы не узнают, что настоящий собственник и человек перед ними — разные люди. А если попросят паспорт, им расскажут, что помогают тёте сдать её квартиру, а сама она за границей.

Но это обман: чтобы сдавать квартиру за другого человека, нужна нотариально заверенная доверенность. Её подлинность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Плата за несколько месяцев вперёд. Если собственники просят плату за несколько месяцев, это необязательно мошенничество. Но если хотите застраховаться, советуем оплачивать только необходимый минимум. Даже если что-то пойдёт не так, лучше потерять деньги за месяц, чем за полгода.

Слишком хвалебные объявления. Если объявление — это общие слова о том, в каком прекрасном районе находится квартира, какие там замечательные соседи, что лучше этой квартиры просто нет, то в конце обязательно обнаружится подвох: завышенная цена, кладбище под окнами или что-то ещё. Мы ничего против кладбищ не имеем — тихо и спокойно. Но советуем читать текст внимательно и искать нюансы.

В целом объявления должны содержать:

Вот пример объявления на сайте М2:

Если квартиру сдаёт риелтор, в честном объявлении указывают размер комиссии:

Все остальные детали можно выяснить в телефонном разговоре и при личной встрече.

О чём говорить во время первого звонка

После этапа отбора можно звонить собственникам и договариваться о просмотре. Скорее всего, часть жилья к этому времени уже сдадут: хорошие варианты расходятся быстро. Поэтому рекомендуем не затягивать.

Что нужно уточнить при первом разговоре:

Если собственник говорит, что желающих много, а квартира вам понравилась, не нужно предлагать деньги до просмотра квартиры: «Оставьте квартиру за мной, я точно сниму, я готов сейчас перевести часть суммы». Даже если это собственник, а не мошенник, при просмотре может оказаться, что фотографии из объявления столетней давности, а квартира уже не та.

На что смотреть и о чём спрашивать на показе

На просмотр квартиры возьмите с собой паспорт и деньги. Основная часть суммы должна быть на карте, а небольшую сумму можно снять. Это поможет перестраховаться: хотя сейчас не девяностые, ходить с крупной суммой наличных по незнакомым адресам всё же не стоит. А небольшая сумма может потребоваться как аванс под расписку: если договоритесь с собственником, что снимаете квартиру, но сейчас не готовы подписать договор.

На встречу лучше не опаздывать: скорее всего, после вас у собственника назначен следующий просмотр. Так делают часто: договариваются сразу с несколькими людьми, а потом выбирают тех, кто понравился больше или внёс деньги раньше.

На месте нужно внимательно осмотреть квартиру:

• сесть и даже лечь на кровать — убедиться, что мебель в порядке и вы сможете на ней спать
• проверить, что вся обещанная техника и мебель на месте
• проверить состояние техники — включить стиральную машину, печку, кондиционер
• посмотреть на состояние сантехники — включить воду на кухне и в санузле, проверить слив унитаза, осмотреть трубы
• оценить стены и потолок — нет ли чёрной плесени и жёлтых кругов от воды

При общении с собственником нужно спросить, не планирует ли он вывозить какую-то мебель и технику. Владельцы иногда говорят, что вывезут только личные вещи, а затем увозят кресла, торшеры и шторы.

И, конечно, нужно проверить оригиналы документов:

• паспорт
• свежая выписка из ЕГРН
• правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, долевого участия, свидетельства о праве на наследство или приватизации — всё зависит от того, как владелец стал собственником этой квартиры
• последние квитанции на оплату коммунальных платежей

Нужно обязательно убедиться, что все данные — имя, серия, номер — в паспорте и остальных документах совпадают, а в квитанциях нет долгов за коммунальные услуги.

Вот на что ещё можно обратить внимание:

• в паспорте нет исправлений и наклеек
• состояние паспорта соответствует дате выдачи: если паспорт выдан пять лет назад, а на вид как новенький, — это подозрительно
• на фото в паспорте и перед вами — один и тот же человек с поправкой на возраст и вес
• никаких ксерокопий

Обычно мошенники, которые обманывают с арендой квартир, подделывают документы очень небрежно. А часто и вовсе пытаются убедить, что паспорт утонул вчера при тушении пожара. В таком случае от сделки нужно отказаться.

Что должно быть в договоре

Собственник квартиры и арендатор подписывают договор найма и акт приёма-передачи квартиры.

Шаблон договора найма обычно приносят собственники, а арендатору остаётся вписать туда свои данные. На этом этапе есть соблазн не читать, а сразу подписать. Но так делать не нужно. Даже если говорят, что договор типовой, важно проверить все условия. Собственник может прописать, что в квартиру нельзя приглашать гостей, а за маму на пороге потребует расторгнуть договор без возврата депозита..

Все условия в договоре должны подходить обеим сторонам. Если смущают сроки или что-то ещё, нужно обсудить и переделать договор.

В договоре обычно пишут:

• данные сторон
• на основании чего его заключают — номер документа, подтверждающего право собственности на квартиру
• условия оплаты и сумму — например, 55 тыс. рублей раз в месяц наличными
• данные людей, которые будут проживать в квартире вместе с арендатором
• условия оплаты коммунальных услуг и показания счётчиков

Ещё есть пункты об обязанностях сторон, но они кочуют из договора в договор: вовремя платить, бережно относиться к вещам. В договоре также прописывают, что арендатор внёс депозит, его сумму и условия возврата.

Договор может быть на одну страницу или десять листов — это нормально. Вот шаблон договора от Гаранта с бланком описи имущества и актом приёма-передачи квартиры.

Как правильно расторгать договор

Чтобы не попасть на штраф и не остаться без жилья, важно согласовать также условия расторжения договора. Они каждый раз разные и зависят от того, что конкретно вы с собственником пропишете. Например, в некоторых случаях необходимо уведомить арендодателя за три (!) месяца до переезда, иначе штраф.

Здесь, как и во всём договоре, важно согласовать условия, которые устроят всех.

По закону — ст. 687 Гражданского кодекса РФ — разорвать договор и выселить жильцов через суд собственник может, если:

• есть задолженность по аренде за шесть месяцев
• есть следы разрушения или порчи квартиры и имущества собственника в ней
• квартира используется не по назначению, например для субаренды
• систематически нарушаются права соседей
• если помещение перестаёт быть пригодным для проживания