Заранее обговорить условия
Лучше всего договориться обо всём заранее — ещё до подписания договора найма. Например, в какой срок арендатор должен сообщать об отъезде. А ещё предусмотреть ситуации, в которых жилец может съехать раньше установленного срока. Например:
- если он лишится работы и не сможет платить;
- если у него произойдёт форс-мажорная ситуация вроде болезни или срочных дел;
- если в первый же месяц в квартире обнаружатся скрытые недочёты и так далее.
В этом случае всё просто: можно сослаться на договор и на обстоятельства, указанные в нём. Чтобы избежать лишних вопросов, стоит подготовить доказательства — например, приказ о переводе или увольнении.
Дарья получила повышение на работе, и теперь ей предстоит командировка в другую страну на полгода. Она понимает, что не хочет платить за съёмную квартиру все эти месяцы. Поэтому договорилась с арендодателем, что хочет съехать.
В договоре аренды была предусмотрена такая вероятность. Дарья настояла на этом заранее, поэтому проблем не возникло. Она успешно съехала с квартиры, а арендодатель вернул ей залог.
Внимательно прочитать договор аренды
Бывает так, что арендатор сам не знает, на каких условиях может расторгнуть договор. Так что перед отъездом будет не лишним перечитать его, чтобы разобраться. Вот на что стоит обращать внимание:
- Срок действия договора. Чаще всего его заключают на период от 11 месяцев, но возможны и другие варианты. Если в договоре не указан срок, по закону он будет считаться заключённым на 5 лет — так прописано в Гражданском кодексе РФ.
- Регистрация в Росреестре. Необходима для всех договоров со сроком действия от 1 года. Если документ не зарегистрировали, он будет считаться недействительным.
- Условия досрочного расторжения. Если они есть — стоит знать какие. По закону условия должны относиться к предмету аренды, то есть к квартире. А ещё не должны нарушать законодательство и положения договора.
- Уведомление о расторжении. Показывает, за какой срок до отъезда жилец должен предупредить арендодателя и в какой форме.
- Автоматическое продление. Это условие помогает не подписывать договор заново, когда его срок заканчивается. Оно говорит, что, если стороны всё устраивает, срок действия автоматически продлевается, например каждый год.
- Санкции за отъезд раньше времени. Если информации о них нет, арендодатель не может удерживать депозит или требовать дополнительную плату.
Юридические формулировки могут быть неочевидными. Например, «одностороннее расторжение договора аренды» и «отказ от исполнения обязательств» — разные вещи. Хотя звучит похоже.
В первом случае может понадобиться суд: именно он отвечает за расторжение. А во втором — сторона может просто отказаться от того, чтобы дальше следовать договору.
Проверить, нет ли законных оснований для расторжения
В законе есть перечень условий, при которых жилец может внепланово съехать. Причём даже если это не прописано в договоре. Например, если дом признали аварийным. Или квартира стала непригодной для проживания — скажем, её залили соседи сверху. Но если собственник отказывается это признавать, может понадобиться суд.
Арендодатель тоже может расторгнуть договор с арендатором по суду, если тот:
- от 2 месяцев не платил за квартиру или от 6 месяцев при долгосрочной аренде;
- разрушил или испортил жильё — сломал мебель и технику, устроил пожар и так далее.
Конечно, специально не платить в надежде, что собственник сам расторгнет договор, не вариант. К тому же в этом случае залог точно не вернут. Скорее наоборот: стоит помнить, что в таких ситуациях дело может дойти до суда. А значит, разбираться придётся дольше и наверняка дороже.
Просто съехать тоже не лучший вариант, если у жильца нет оснований для отказа от договора аренды в одностороннем порядке. Дело в том, что арендодатель может начислить плату за те месяцы, когда человек уже не жил в квартире. Закон на его стороне: ведь даже после отъезда жильца договор ещё действовал.
Попробовать договориться
Чаще всего собственник и жилец всё-таки расторгают договор по обоюдному согласию. Решение, возвращать ли залог, принимает арендодатель. Обычно оно зависит от состояния квартиры и от срока, за который жилец сообщил об отъезде.
- Если дело в состоянии квартиры, арендатор может предложить другой вариант — самостоятельно устранить нарушения. Часто это дешевле, чем оставлять собственнику залог.
- Если дело в сроках, можно договориться. Например, о том, что арендатор пробудет в квартире ещё какое-то время. Или о том, что залог станет платой за последний месяц проживания. А ещё арендатор может найти вместо себя нового жильца, чтобы владелец квартиры не нёс расходы из-за простоя квартиры.
Елена собралась съезжать со съёмной квартиры. Собственник отказался возвращать залог в 50 000 рублей: ему не понравилось, что кот Елены разодрал в спальне шторы и диван. Елена согласилась за свой счёт устранить нарушения.
Перетяжка дивана обошлась Елене в 7 000 рублей, а новые шторы — ещё в 4 000. Суммарно она заплатила 11 000 рублей. Зато смогла вернуть 50 000 рублей залога и осталась в плюсе на 39 000 рублей.
Конечно, окончательное решение за собственником. Если он категорически отказывается возвращать залог, решить вопрос мирно не получится — только идти в суд. И только если у арендатора есть веские основания для расторжения. Но в любом случае лучше начать с диалога: есть вероятность, что собственник пойдёт навстречу жильцу.
Письменно зафиксировать расторжение
Даже если обе стороны согласны, лучше оформить всё на бумаге. В этом случае у вас на руках будут доказательства, что договор прекратил действовать. Значит, у вас не смогут, например, потребовать плату за следующий месяц. А если собственник отказывается расторгать договор, письменное уведомление поможет
Вот как расторгнуть договор аренды и какие документы для этого понадобятся.
Если собственник не против. В этом случае стороны составляют и подписывают соглашение о расторжении. Форма у него свободная, но там обязательно нужно указать:
- почему стороны решили расторгнуть договор;
- через какое время договор прекратит действовать;
- когда именно жилец внесёт последнюю арендную плату;
- когда арендодатель вернёт залог и вернёт ли;
- есть ли у какой-то из сторон претензии и что с ними собираются делать;
- понадобятся ли ещё какие-то платежи с любой из сторон.
Ещё в соглашении должна быть информация о сторонах и изначальном договоре: Ф. И. О. участников, номер и дата договора, сведения о квартире.
Подписать документ должны и собственник, и арендатор. А если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, туда же нужно будет отправить и соглашение.
Подписать соглашение лучше заранее — в договоре обычно указан конкретный срок. Часто это 3–4 недели до выезда. Если срок в договоре не указан, используется стандартный период: за 3 месяца до отъезда. Так что лучше учесть этот момент в договоре заранее, чтобы не пришлось слишком долго ждать расторжения.
Если одна из сторон против. В этом случае нужен уже другой документ — уведомление о досрочном расторжении договора. Он должен быть оформлен письменно и содержать:
- информацию о сторонах и договоре — номер, дату заключения и так далее;
- информацию о квартире — её адрес и метраж;
- срок расторжения — он не должен нарушать правила, прописанные в договоре;
- дату отправки и подпись заявителя;
- опционально — причину для расторжения.
Чтобы убедиться, что вторая сторона получила документ, его стоит отправить почтой. Причём заказным письмом с уведомлением о вручении. Обычно подавать его стоит за 3 месяца до отъезда. Ещё месяц может уйти на рассмотрение, а если после этого нет ответа — отправитель вправе расторгнуть договор.
Уведомление нужно, чтобы заранее подготовиться к возможному суду. Конечно, до него может не дойти, но лучше учесть такую вероятность. Если письмо есть, суд поймёт, что арендатор пытался решить вопрос мирно. А если нет — может посчитать, что жилец просто съехал без объяснений.
Если ничего не помогло, арендатор может подать в суд и потребовать вернуть залог. Но на практике такое происходит редко. Судиться обычно дороже, чем остаться без депозита. Поэтому собственник может пойти навстречу ещё на этапе уведомления, чтобы не доводить до суда.
Подписать акт приёма-передачи
Когда жилец съезжает, он должен передать квартиру собственнику. А тот, в свою очередь, — убедиться, что жильё в порядке, ничего не сломано и не испорчено.
Обычно стороны договариваются о дне приёмки. В этот день арендодатель приезжает и осматривает квартиру. А если всё хорошо, подписывает отдельный документ — акт приёма-передачи.
Этот процесс нужен, чтобы обезопасить обе стороны:
- Собственник страхует себя от неприятных сюрпризов. Например, от внезапного открытия: жилец, оказывается, испортил в доме половину розеток. А залог ему уже вернули — разбираться придётся через суд.
- Жилец избегает будущих претензий. Подписанный акт говорит, что арендодатель не нашёл в квартире недочётов. А значит, не может через полгода внезапно потребовать у бывшего жильца оплатить ремонт.
Если во время проверки обнаружатся какие-то дефекты, возможно, собственник откажется подписывать акт. Это значит, что арендатору сначала нужно будет устранить недочёты. Например, подклеить обои или вызвать клининг, чтобы убрать беспорядок. Только после этого арендодатель снова проверит квартиру и подпишет акт.
Вернуть залог
Финальный этап — передача залога. Тут тоже стоит подстраховаться:
- Жилец может написать расписку, что получил деньги. Специальные формы тут не нужны: достаточно указать имена, дату и сумму. Расписка станет подтверждением: собственник выполнил своё обязательство вернуть депозит.
- Если собственник без причин отказывается возвращать залог, арендатор имеет право подать ему письменную претензию. Позже она может стать основанием для судебного иска.
После расчётов с собственником арендатор становится свободным от обязательств. Можно спокойно съезжать и не опасаться внезапных претензий или звонков от бывшего арендодателя.
Краткие выводы
- Если обе стороны не против, можно расторгнуть договор по взаимному соглашению. Его лучше оформить письменно.
- Если одна сторона отказывается разрывать договор, вторая может направить ей уведомление о досрочном расторжении.
- Арендатор может отказаться от исполнения договора без соглашений и судов, но только в исключительных случаях — они обычно прописаны в договоре.
- Перед отъездом сторонам стоит подписать акт приёма-передачи квартиры, чтобы защититься от возможных разбирательств в будущем.
