Как приватизировать квартиру по договору социального найма

Что такое приватизация квартиры и зачем она нужна

Термин «приватизация» появился ещё в 1990-х. До определённого момента вся недвижимость в стране принадлежала государству. Потом её разрешили оформлять в собственность граждан — приватизировать.

По сути, приватизация — это передача муниципального жилья в собственность гражданина. После неё жилое помещение больше не принадлежит государству или городской администрации. Человек, который приватизировал квартиру, становится её полноправным владельцем. Он может:

• продать, подарить или обменять жильё;
• использовать квартиру в качестве залога;
• выделить доли или прописать других людей;
• сделать перепланировку и так далее.

Кто имеет право на приватизацию по договору социального найма

Приватизировать можно жилое помещение, которое принадлежит муниципальному органу — городской администрации. Но нужно одновременно отвечать нескольким условиям:

• Иметь актуальный договор социального найма квартиры. Социальный наём — это, по сути, бесплатная аренда жилья у государства. Муниципалитет даёт человеку право прописаться и жить в квартире.
• Иметь в квартире постоянную регистрацию. При этом постоянно жить в ней не обязательно. Можно, например, снимать недвижимость в другом месте, но оставаться прописанным в муниципальном жилье.
• Не пользоваться приватизацией ранее. Её можно оформить только один раз в жизни. Исключение — если человек участвовал в приватизации в возрасте до 18 лет. Тогда после совершеннолетия он сможет приватизировать ещё одно жильё.

Других ограничений на участие в приватизации нет. На неё имеет право любой гражданин России независимо от возраста и семейного положения. Участвовать в оформлении жилья могут в том числе несовершеннолетние, а платить за это не нужно.

Чем приватизация отличается от социального найма

Социальный наём — это передача жилья в пользование, а не в собственность. Оформить его можно в нескольких ситуациях:

• Если человек нуждается в улучшении жилищных условий. Ему негде жить, и он просит поддержки у государства. Городская администрация может предоставить ему муниципальную квартиру по договору соцнайма.
• Если человек был прописан в этой квартире в СССР или в 90-х. Например, жил там на основании ордера на вселение. В таком случае старый ордер переоформляется в договор социального найма.

В обоих случаях человек получает право пользоваться квартирой. Например, жить в ней или делать ремонт. Но собственником не становится: не имеет права продать жильё, подарить или использовать как залог. А если он нарушит условия договора, например накопит долги за коммуналку, муниципалитет может выселить его через суд.

Чтобы стать полноценным владельцем жилья, нужна приватизация — передача квартиры в собственность.

Какие квартиры можно приватизировать

Приватизировать можно жилое помещение, которое принадлежит муниципалитету: квартиру, комнату в коммуналке, дом. Если человек прописан в жилье по договору социального найма — он может оформить приватизацию.

Но бывает недвижимость, которую приватизировать нельзя. К ней относятся:

• служебные квартиры — они принадлежат компании, а не муниципалитету;
• действующие общежития;
• квартиры в аварийных домах;
• объекты недвижимости в ЗАТО — закрытых военных городах;
• помещения с незаконной перепланировкой.

А вот комнаты в бывших общежитиях, которые перевели в жилой фонд, приватизировать можно. То же самое касается коммуналок. Правда, с ними есть нюанс: нужно получить согласие всех жильцов на приватизацию.

Пошаговая инструкция: как приватизировать квартиру

Шаг 1. Проверить право на приватизацию. Для начала убедитесь, что вы можете приватизировать жильё. То есть что у вас заключён актуальный договор социального найма и есть постоянная регистрация в квартире. Если договора или регистрации нет, оформите их и только после этого приступайте к приватизации.

Шаг 2. Собрать документы. Лучше всего уточнить список документов в городской администрации — он может различаться в зависимости от города. Чаще всего нужны:

• Паспорта участников приватизации.
• Заявление на передачу жилья в собственность — можно оформить в электронном виде через Госуслуги или получить в МФЦ.
• Копия договора социального найма — её можно получить в администрации.
• Отказ от приватизации — если кто-то из жильцов не хочет становиться собственником, он должен оформить отказ у нотариуса.
• Свежие выписки из ЕГРН и домовой книги.
• Выписка с лицевого счёта об отсутствии долгов за коммуналку.
• Технический план или техпаспорт недвижимости — нужен не всегда, можно получить в бюро технической инвентаризации (БТИ) своего города.
• Согласие на обработку персональных данных — его выдадут в МФЦ или администрации. Можно просто распечатать и подписать типовую форму из интернета.
• Подтверждения, что человек не участвовал в приватизации ранее. Их нужно собирать по всем местам постоянной регистрации участника приватизации.

Шаг 3. Подать заявление в МФЦ или через Госуслуги. Эти два способа похожи сильнее, чем кажется:

• На Госуслугах нужно выбрать «Приватизация жилищного фонда». Аналогичная опция может существовать на региональных порталах государственных услуг, например Mosreg для Московской области. В обоих случаях процесс похож: необходимо заполнить заявление и приложить сканы документов.
• В МФЦ нужно принести документы и обратиться к сотруднику за помощью. Часто этот способ сводится к подаче через Госуслуги. Работники МФЦ предоставляют человеку компьютер — через него он должен войти на Госуслуги и подать заявление. А сотрудник поможет правильно заполнить поля, отсканировать и загрузить документы.

Платить за приватизацию не надо — это бесплатная услуга. Возможные расходы включают в себя только оформление документов. Например, нотариальный отказ от приватизации стоит от 1 тысячи рублей в зависимости от тарифов региона.

Шаг 4. Подождать рассмотрения документов. Уполномоченные органы получат и проверят заявление. Это небыстрый процесс — ответ придётся ждать до 2 месяцев. Сообщение о результате придёт в личный кабинет Госуслуг, если человек подавал заявление через сервис. При подаче через МФЦ ответ может прийти по электронной почте или по телефону.

Шаг 5. Заключить договор. Если ответ положительный — остаётся подписать договор о приватизации. Для этого человек должен лично подойти в уполномоченный орган. Чаще всего это городская администрация. Стороны ставят подпись на договоре, и с этого момента приватизация считается завершённой.

Шаг 7. Получить выписку из ЕГРН. Когда Росреестр зарегистрирует право собственности, новому владельцу выдадут свежую выписку. В ней он будет указан собственником квартиры — это подтвердит, что передача жилья завершена.

Краткие выводы

• Приватизация — это передача муниципальной недвижимости в собственность человека.
• Человек может приватизировать квартиру, если прописан в ней по договору социального найма. Сделать это можно только один раз в жизни. Исключение делается только для тех, кто участвовал в приватизации до совершеннолетия.
• Оформить приватизацию можно через Госуслуги или в МФЦ, но понадобится собрать документы и подтвердить своё право на участие.
• Если в квартире прописано несколько человек, все они должны дать письменное согласие на приватизацию. А затем или участвовать в ней, или отказаться от права собственности.

FAQ

Можно ли приватизировать квартиру без согласия всех прописанных?

Обычно это невозможно. Нужно, чтобы приватизацию одобрили все люди, зарегистрированные в квартире, иначе на заявление ответят отказом. Но есть два исключения. Согласие можно не спрашивать:

• у прописанных жильцов младше 14 лет — правда, вместо них нужно спросить их законного представителя;
• у тех, кто уже воспользовался правом на приватизацию, — их согласие не требуется.

Кто считается собственником, если квартира не приватизирована?

До приватизации собственником жилья считается уполномоченный орган. Например, городская администрация. В крупных городах бывают отдельные органы, которые занимаются учётом муниципального жилья — собственниками могут считаться и они.

Проверить собственность можно с помощью выписки из ЕГРН. Если владелец недвижимости — муниципалитет, информацию об этом не скрывают от третьих лиц. То есть человек увидит в выписке, кто именно владеет квартирой, даже если сам заявитель — не собственник.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Комнату можно приватизировать, только если она выделена как отдельный объект. Если по документам это доля — придётся оформлять приватизацию квартиры целиком. В ней должны участвовать все жильцы. Уже после оформления в собственность они получат доли в квартире.

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Технически это не запрещено, особенно если долги небольшие. Но могут возникнуть проблемы с получением выписки с лицевого счёта. Например, управляющая компания может не выдавать выписку, пока человек не выплатит долги.

Если долги большие, человек может столкнуться с исполнительным производством. Тогда приватизированное жильё имеют право арестовать, ведь теперь оно считается собственностью жильца.

Как оформить приватизацию на несовершеннолетнего ребёнка?

За ребёнка младше 14 лет приватизацию оформляют законные представители. Они дают согласие, если собственников несколько, собирают и подписывают документы. Ребёнок с 14 лет имеет право участвовать в приватизации самостоятельно. Но для этого нужно согласие родителей.

Если в приватизации участвуют дети, им обязательно нужно выделить доли в жилье. А если ребёнок отказывается от права собственности — это необходимо согласовать с органами опеки.

Список источников

1. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1.
2. ГК РФ Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества.