Как купить квартиру в ипотеку?

В статье рассказываем, как взять ипотеку на квартиру и с чего начать.

Что такое ипотека?

Ипотечный кредит — залог недвижимости. Заёмщик приобретает квартиру, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка. Кредитная организация оплачивает часть покупки, эти денежные средства необходимо вернуть с процентами.

Покупка недвижимости в ипотеку: с чего начать?

Для всех граждан РФ процедура покупки недвижимости в ипотеку одинакова. Ниже детально разбираем, как оформить ипотеку.

Подайте заявку

В первую очередь нужно подать заявку. Если решение кредитной организации будет положительным, выбирайте квартиру. После того, как банк одобрит заявку, у вас есть в среднем 90 календарных дней, чтобы найти подходящее жильё, согласовать все вопросы с банком и подготовиться к заключению договора.

Изучите предложения банков

Если вы не знаете, как взять квартиру в ипотеку и с чего начать, специалисты М2 вам помогут. Сегодня часто кредитные организации предлагают сниженные ставки для получения ипотеки в рамках программ с государственной поддержкой. Следует тщательно изучить рынок предложений, а также найти подходящие варианты в нескольких банках, чтобы увеличить шансы на одобрение. Присмотритесь к банку, процентной ставке, списку документов для оформления сделки. Изучите дополнительные затраты, например требования о страховании жилья, жизни и здоровья, возможные случаи увеличения процентной ставки.

Оцените финансовые возможности

Платежи по ипотечному кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. До подачи заявки попробуйте прожить пару месяцев, тратя на 40% меньше, чем раньше. Если это не вызвало дискомфорт, смело берите ипотеку. Если нет — возможно, с идеей о покупке жилья придётся повременить. Можно составить 3 варианта бюджета:

1. Текущий. Основан на реальных ежемесячных расходах и доходах семьи.

2. Пессимистический — предполагает ухудшение финансового положения семьи через несколько лет. Тогда желательно иметь финансовую подушку безопасности, которая должна быть равна 6 ежемесячным платежам по кредиту.

3. Оптимистический. При данных условиях в будущем должник ожидает сокращения расходов или увеличения доходов.

Учитывайте риски

Каждый человек, который оформляет ипотеку, должен задуматься об инфляционных рисках. Ипотеку оформляют на десятки лет, и спустя это время покупательная способность может существенно снизиться.

Часто свою способность платить по ипотеке люди связывают с размером зарплаты в данный момент. Но нужно предусмотреть непредвиденные ситуации. Например, когда доход будет непостоянным, а заработную плату могут выплачивать с задержками.

Если решили взять ипотеку, нельзя полагаться только на повышение доходов в будущем.

Для чего нужна и как происходит оценка квартиры при ипотеке

Для выдачи кредита банку необходимо удостовериться в ликвидности недвижимости. Для этого покупатель должен предоставить отчёт об оценке, где будет указана рыночная стоимость жилья.

Конечная стоимость напрямую зависит от:

состояния объекта
внутренней планировки
его расположения
экономических факторов, влияющих на спрос.

По результатам оценки специалисты выдают экспертное заключение, которое заёмщик предоставляет банку. Прежде всего, оценка необходима банку, чтобы понять, какую сумму выдавать заёмщику, а также сколько денег получит банк, если заёмщик перестанет выполнять обязательства.

Банк всегда учитывает две стоимости — рыночную и ликвидационную. Чаще сумма ипотеки равна ликвидационной.

Некоторые банки предлагают услуги по подбору оценочных компаний и оценки в рамках ипотечного кредита. Если эту услугу банк не предоставляет, покупатель должен сам заказать оценку стоимости квартиры в одной из аккредитованной компании. Список таких компаний можно получить в банке. Стоимость подготовки отчёта об оценке зависит и от города, в котором оформляется кредит.

Для проведения оценки нужно иметь: документ, удостоверяющий личность, кадастровый паспорт, право собственности или выписку из ЕГРН, а также поэтажный план объекта.

Что необходимо для оформления ипотечного кредита?

Чтобы воспользоваться услугами большинства банков, необходимо иметь гражданство РФ, регистрацию на территории РФ, стаж работы и стабильный доход.

Портрет идеального заёмщика с точки зрения кредитора:

возраст от 25 до 40 лет
состоит в браке
имеет высшее образование
имеет высокий доход (официально подтвержденный)
работает в крупной компании
длительный стаж работы
имеет положительную кредитную историю
имеет свою недвижимость, авто

Ипотека в новостройке

Ипотечный кредит на новостройку позволяет приобрести жильё на любом этапе строительства.

Банки чаще выдают ипотеку на квартиры в аккредитованных объектах, т. е. проверенных и признанных надёжными. Информация об аккредитации есть на сайтах застройщиков.

Понравившуюся квартиру лучше забронировать — это гарантирует, что до решения кредитной организации объект будет закреплен за конкретным клиентом и цена на него не изменится.

Дальше нужно подать заявку на ипотеку и предоставить:

справку 2-НДФЛ или по форме банка с места работы о доходах за последние полгода или год (точный срок укажет банк)
копию трудовой
паспорт гражданина РФ и любой другой документ, подтверждающий личность
документы супруги/супруга, так как он будет являться солидарным заёмщиком
собственникам бизнеса и ИП вместо 2-НДФЛ и копии трудовой необходимо предоставить налоговую декларацию

Банк может запросить дополнительные документы. Заявку рассмотрят от одного до четырех дней. При положительном решении дальше нужно подписать документы и зарегистрировать квартиру в Росреестре.

Ипотека на вторичное жилье: особенности

Людям, которые намерены купить жилье на вторичном рынке — намного сложнее, чем покупателям новых квартир из рук застройщика. Чаще всего они и не рассчитывают на льготы по ипотеке. Однако существуют специальные программы, которые позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку недвижимости на вторичном рынке:

Сельская ипотека. Это специальная государственная программа, которая достаточно популярна, ведь не ограничивает покупку жилья на вторичном рынке. По ее условиям ставка не превышает 3%, но при этом недвижимость должна быть построена на территории, административно относящейся к сельской местности. Оформить такую ипотеку есть возможность сроком до двадцати пяти лет. Заемщиком по этой программе может выступать любой гражданин РФ. Какие-то определенные требования к семейному положению, возрасту, месту жительства, а также социальному статусу — отсутствуют.
Семейная ипотека. Взять ипотеку можно только при рождении второго или последующего ребенка, начиная с января 2018 до конца 2022 года. Программа также распространяется на семьи, в которых есть малыш с инвалидностью. В таком случае следует предоставить специальную экспертизу банку, которая будет свидетельствовать, что состояние жилья — удовлетворительное и там есть все нужные коммуникации. В 2019 году данная госпрограмма была немного изменена. Благодаря снижению ставок по ипотеке должники получили отличную возможность улучшить условия по кредитам, которые они взяли ранее.
Дальневосточная ипотека. Эта программа, созданная для молодых семей (с детьми или без них), в которой супруги не достигли 36-ти летнего возраста из разных регионов при покупке недвижимости в ДФО. Люди получили возможность приобрести квартиру на вторичном рынке в сельской местности. Средства выдаются под 2% годовых на срок не более 20 лет.

Существует также программа «Молодая семья». Для принятия участия в ней люди должны иметь гражданство Российской Федерации, быть младше тридцати пяти лет, состоять в официальном браке. Допускается участие неполной семьи для получения квартиры, купленной в ипотеку, — один из родителей и ребенок. Также семья обязательно должна нуждаться в улучшении жилищных условий, но не быть малообеспеченной. Молодым семьям необходимо будет обязательно подтвердить свою платежеспособность. На каждого проживающего человека должно приходиться меньше восемнадцати квадратных метров площади. Нуждаемость в улучшении жилищных условий определяют по учетной норме, устанавливаемой муниципалитетом. Этот показатель может различаться даже в соседних городах одного региона.

Семьям, которые подходят под эти критерии, государство компенсирует 30% стоимости приобретаемой квартиры по ипотеке. Также эта субсидия может стать первоначальным взносом.

Идеальная ипотека: советы заёмщикам

Несколько советов, чтобы взять ипотечный кредит максимально выгодно:

Выбирайте срок ипотеки, учитывая финансовые возможности, чтобы это никак не повлияло на качество жизни. Можно взять ипотеку на 25 – 30 лет — тогда платеж будет более комфортным.
Поищите кредитную организацию, которая предлагает своим клиентам различные электронные сервисы для оплаты, ведь так удобнее. Например, платеж каждый месяц может автоматически списываться с определенной банковской карты.
Поищите кредитную организацию, которая предлагает клиентам различные цифровые сервисы оплаты, это намного удобнее. Например, платеж каждый месяц может автоматически списываться с определенной банковской карты.
Кредитный договор предусматривает страхование залогового имущества. Обратите внимание на увеличение процентной ставки в случае невыполнения требований. К тому же, если с заёмщиком что-то произойдет — обязательства по кредиту упадут на плечи созаемщиков или наследников. При наличии страховки и наступлении страхового случая квартира перейдёт семье заемщика. А страховая выполнит обязательства перед банком и закроет ипотечный кредит. При досрочном погашении кредита клиент вправе расторгнуть договор страхования раньше обозначенного времени.
При расчёте ежемесячной суммы платежа учитывается не только процентная ставка, но и срок пользования кредитом. Чем меньше срок ипотеки, тем больше платёж.

Если временно нет возможности выплачивать жилищный кредит, необходимо предоставить документы, подтверждающие отсутствие дохода, и попросить банк об отсрочке платежей. Чаще всего кредитные организации идут навстречу — это проще, чем начинать процедуру изъятия квартиры.

Для многих ипотека — единственный способ иметь своё жилье. Перед кредитованием следует трезво оценить свои финансовые возможности, а также узнать, есть ли права на льготы. Это поможет выбрать наиболее выгодный вариант ипотеки для покупки квартиры.

Если хотите купить квартиру в ипотеку, но боитесь сделать ошибку, обращайтесь за помощью в М2. Мы предоставим полное сопровождение сделки — от выбора объекта до получения ключей. Если сомневаетесь, закажите консультацию. Менеджеры детально ответят на все вопросы.

Создано: 12 февраля 2021