Как инвестировать в недвижимость: анализ и выбор квартиры

Способы получения дохода от недвижимости

Перед выбором объекта важно понять, каким способом вы хотите зарабатывать на квартире. У каждой стратегии свои доходность, трудозатраты и сроки окупаемости. Рассмотрим основные варианты.

Долгосрочная аренда

Самый понятный вариант для тех, кто только начинает инвестирование в недвижимость. Вы сдаёте квартиру на год и дольше — получаете стабильный доход, если повезёт с жильцами. Но, чтобы точнее оценить прибыль, нужно ещё рассчитать срок окупаемости и учесть инфляцию.

Пример. Анна купила однушку в спальном районе Москвы за 8 млн рублей. На ремонт и мебель она потратила ещё 2 млн рублей.

Анна планирует сдавать квартиру за 50 000 в месяц или 600 000 в год. На налоги, коммуналку и возможный мелкий ремонт она закладывает 200 000 в год.

Инфляция в России за последние пять лет держалась на уровне 5–12% годовых. Если квартира даёт всего 4% доходности, то деньги как будто не работают. Аренда частично компенсирует рост цен, но не даёт накопить крупную сумму.

Но это упрощённый расчёт. В реальности картинка меняется: аренда со временем дорожает, сама недвижимость тоже растёт в цене быстрее инфляции. Поэтому стратегия выгодна в долгосрочной перспективе: после того как вы отобьёте вложения, жильё можно продать дороже или оставить как источник пассивного дохода.

Краткосрочная аренда

Посуточная сдача квартиры обычно приносит в 1,5–2 раза больше. Например, однушка в туристическом районе даёт 80 000 — 90 000 рублей в месяц. Но у владельца есть риск столкнуться с простоями, когда туристический сезон кончится. А ещё придётся тратить деньги на рекламу, управление квартирой и регулярную уборку.

Пример. Анна уже вложила в однушку 10 млн рублей — покупка, ремонт и мебель. Чтобы посчитать доходность и срок окупаемости, используем такие вводные:

• ставка посуточной аренды — 5 000 рублей;
• проживание не менее двух суток;
• уборка и смена постельного белья — 2 000 рублей за один выход горничной;
• коммунальные платежи — 8 000 рублей в месяц;
• за год наберётся суммарно 9 месяцев с жильцами и 3 — без.

Это тоже упрощённый расчёт. На практике придётся ещё платить за рекламу и управление или тратить своё время на поиск жильцов, их заселение и решение мелких проблем. Заработок выше, чем при долгосрочной аренде, но стабильности меньше.

Инвестиции в апартаменты

Апартаменты выглядят как квартиры и жить в них можно, но по закону это нежилое помещение. Прописаться в них нельзя, поэтому обычно они сдаются краткосрочно, как отели.

Плюсы:

• цена ниже: апартаменты стоят на 15–20% дешевле, чем классические квартиры при схожей площади;
• высокая доходность: апартаменты часто находятся рядом с метро, бизнес-центрами и туристическими локациями, поэтому приносят на 10–15% больше, чем аналогичные квартиры в спальных зонах;
• можно перепродать объект другому инвестору как готовый бизнес с арендатором.

Минусы:

• ниже ликвидность: продать апартаменты сложнее, чем квартиру, потому что в них нельзя прописаться;
• по закону коммуналка выше — обычно на 20–30%;
• нужно вложиться в ремонт и меблировку, чтобы привлечь арендаторов по высокой цене.

Пример. Апартаменты площадью 30 кв. метров рядом с метро стоят 6 млн рублей, аналогичная квартира — около 7,2 млн. Сдавать апартаменты можно за 60 000 — 65 000 рублей в месяц, тогда как квартира в спальном районе принесла бы 45 000 — 50 000.

Перепродажа с целью прибыли

Ещё одна стратегия инвестиции в недвижимость — купить дешевле, а продать дороже. Эффективно работает, если приобрести:

• новостройку на этапе котлована. Например, студия за 6 млн рублей через год может стоить 7 млн. Доход составит 1 млн;
• квартиру в старом фонде, чтобы вложиться в ремонт. Например, взять однушку за 6 млн рублей, потратить 1 млн на реставрацию и продать за 9 млн. Доход будет 2 млн. Такой подход называется флиппингом.

Флиппинг кажется быстрым способом заработать, но на деле есть нюансы:

• ремонт занимает несколько месяцев, и сроки часто сдвигаются из-за подрядчиков или плохого состояния квартиры;
• даже готовый объект может продаваться долго, если цена выше рынка или спрос упал;
• всегда есть риск, что рынок просядет именно в момент продажи.

Похожая ситуация и с новостройками: стройку могут заморозить или задержать сдачу, и тогда вложенные деньги не принесут ожидаемого дохода.

Купить квартиру без очередей в МФЦ поможет сервис «Сделка» от М2:

• подготовим договор с учётом особенностей сделки;
• уплатим госпошлину;
• отправим документы в Росреестр;
• обеспечим безопасные расчёты — покупатель перечислит деньги на специальный счёт в банке, а продавец получит их только после регистрации права собственности.

Критерии выбора квартиры для инвестиции

Когда вы определились со стратегией заработка, следующий шаг — правильно выбрать квартиру. Рассмотрим ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание.

Локация и инфраструктура

Придерживайтесь правила: лучше небольшая квартира в востребованном месте, чем просторные метры там, куда сложно добраться.

Какие критерии делают район и квартиру в ней более привлекательными:

• Транспортная доступность — рядом метро, автобусные остановки и удобные выезды на основные дороги.
• Деловая и учебная среда — работают бизнес-центры, университеты, государственные и частные школы.
• Социальная инфраструктура — есть супермаркеты, поликлиники, детские сады и места для отдыха.
• Перспективы развития — планируются новые станции метро, торговые комплексы и общественные пространства.

Состояние объекта

• Если планируете сдавать квартиру, удобнее взять вариант с готовым ремонтом. С такими объектами можно заселять жильцов сразу и не тратить время на отделку. Но стоит приглядеться к качеству: дешёвые материалы быстро изнашиваются. Иногда выгоднее взять квартиру без отделки и сделать недорогой косметический ремонт самому.
• Для флиппинга, наоборот, интереснее убитые квартиры. Именно за счёт ремонта и перепродажи по более высокой цене инвесторы получают прибыль. Важно не переусердствовать с дороговизной: бархатные обои и встроенный джакузи редко окупаются. Покупатели лучше реагируют на простую, аккуратную и универсальную отделку.

Юридическая чистота

Вот краткая инструкция о том, что нужно сделать, чтобы проверить объект для инвестирования в недвижимость.

• Попросить у владельца выписку из ЕГРН и узнать всех собственников квартиры.
• Проверить квартиру на обременения с помощью выписки из домовой книги, правоустанавливающих документов на жильё и записей на сайтах судов.
• Получить согласия супруга продавца, если квартира в совместном владении.
• Получить согласие органов опеки, если среди собственников есть дети.
• Запросить в управляющей компании, ТСЖ или расчётном центре информацию, есть ли на квартире долги по ЖКХ.

Обо всех нюансах юридической проверки читайте в других статьях. Рассказали, как узнать историю квартиры и какие обременения на недвижимости могут доставить проблемы.

Для тех, кто хочет обезопасить себя по максимуму, есть дополнительная услуга — «Защита сделки». Юристы по недвижимости проверяют объект и продавца, выявляют все риски и выдают сертификат. Он гарантирует, что в ближайшие 10–30 лет компания будет защищать ваше право собственности, даже если дело дойдёт до суда. Если по каким-то причинам сделку оспорят, мы компенсируем полную стоимость по договору.

Анализ рынка и прогнозы цен

Вот что следует учитывать при анализе согласно рекомендациям банков:

• Динамика цен за последние 3–5 лет. Сравните статистику по открытым данным: новостям, аналитике банков или Росреестру. Если рост замедляется, перепродавать рискованно.
• Дата размещения объявления. Оцените, сколько похожих квартир долго не продаются. Если они висят месяцами, ликвидность низкая.
• Спрос на аренду: сколько звонков приходит по похожим объявлениям, какая средняя загрузка.
• Планы по развитию района: новые станции метро, дороги, социальные объекты.
• Конкуренция: сколько новостроек будет поблизости и как они повлияют на цены.

На доходность объекта влияет много факторов, помимо стоимости квадратного метра. При оценке квартиры рассматривайте все критерии вместе. Например, застройщик обещает вид на реку и тихий район, но через пару лет по соседству появляется ещё один ЖК. Шум от работ и торчащие краны сводят на нет обещанные преимущества.

Оформление сделки

Когда нашли подходящий вариант для инвестиций в недвижимость, пора выходить на сделку. Покупку квартиры можно оформить разными способами: через МФЦ, банк, нотариуса, агентство или онлайн. Разберём самые частые ситуации:

• Все собственники взрослые, квартира без обременений — можно пойти в МФЦ.
• В сделке участвуют несовершеннолетние, есть долевая собственность или действует доверенность — нужен нотариус, чтобы заверить документы.
• Покупаете в ипотеку — оформляйте сделку в банке, который выдаёт кредит.

Подготовьте базовый пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи с прошлой сделки, договор дарения, договор долевого участия и акт приёма-передачи, свидетельство о вступлении в наследство и т. д.
• Выписку из ЕГРН.
• Договор купли-продажи.

Если не хотите тратить время на сбор справок, разбираться в нюансах и бегать по офисам, отдайте рутину специалистам. Например, воспользуйтесь сервисом «Сделка» от М2 — мы составим договор, подготовим документы для регистрации права собственности и отправим их в Росреестр.

Всё проходит онлайн и без лишней бюрократии. Все этапы отображаются в личном кабинете на сайте. Вы всегда будете в курсе всего, что происходит с вашей сделкой. А на любые вопросы ответит личный менеджер.

Управление недвижимостью после покупки

После покупки недвижимости как инвестиции встаёт вопрос: заниматься квартирой самому или доверить управление специалистам. Оба варианта рабочие, но уровень вовлечённости и конечный доход будут разными.

Можно управлять самим: деньги остаются у вас. За это придётся расплачиваться временем:

• искать и проверять арендаторов,
• заключать договоры,
• контролировать платежи,
• организовывать уборку и ремонт,
• заселять и выселять жильцов.

Управляющая компания снимает эти заботы. Она берёт на себя все процессы — от поиска жильцов до мелкого ремонта. Компания отсеивает ненадёжных арендаторов и продвигает объявление разными способами, чтобы поднять спрос. Взамен УК забирает процент от дохода.

Пример. В среднем компании доверительного управления забирают 10%. При ставке аренды 50 000 рублей это 5 000 в месяц или 60 000 в год. Для расчётов возьмём ту же самую квартиру, которую купила Анна за 8 млн рублей и отремонтировала за 2 млн. Расходы на коммуналку и поломки — 200 000 в год.

Анна дольше будет ждать, пока окупится квартира, но при этом все вопросы за неё решит наёмный управляющий.

Какие риски бывают и как их избежать

Собрали в таблице риски и рекомендации, как их избежать или максимально снизить.

Чек-лист для инвестирования в недвижимость

☑ Определите стратегию как инвестировать в недвижимость: долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, перепродажа новостройки, флиппинг.

☑ Посчитайте доходность и срок окупаемости перед покупкой.

☑ Сравните доходность с инфляцией и другими инструментами для инвестиций.

☑ Заложите дополнительные расходы на ремонт, мебель и обслуживание.

☑ Между удобным районом и большей площадью выбирайте локацию.

☑ Проверьте квартиру и продавца с помощью юриста или самостоятельно.

☑ Проанализируйте рынок за 3–5 лет, планы застройки, спрос на аренду.

☑ Решите, кто будет управлять квартирой при аренде. Самостоятельно — выше доход, но больше забот. Через УК — спокойнее, но меньше прибыль.

☑ Воспользуйтесь Сделкой от М2, чтобы не тратить время на сбор документов. Специалисты подготовят договор и зарегистрируют право собственности в Росреестре. А ещё проведут безопасные расчёты между продавцом и покупателем.

Список использованных источников

• Интерактивное представление актуальных статистических данных // Центральный банк Российской Федерации.
• Постановление Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 (ред. от 20.02.2025) «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике» // Официальный интернет-портал правовой информации.
• Методические рекомендации по анализу ликвидности объектов недвижимости // Ассоциация банков России.