Когда унаследованную квартиру можно выставлять на продажу
Имущество покойного не становится собственностью наследников автоматически. Это значит, что, когда человек умер, его дети не могут тут же выставить на продажу его жильё: они ещё им не владеют. Сперва нужно вступить в наследство:
- Открыть наследное дело у нотариуса. Это делается сразу после смерти наследодателя на основании свидетельства о смерти.
- Подождать полгода на случай, если объявятся другие наследники. Это обязательный срок — сразу стать собственником жилья не получится.
- Получить свидетельство о праве на наследство. Если другие наследники не объявились, имущество передаётся тому, на чьё имя открыто дело.
- Оформить квартиру на себя. Для этого нужно подать заявление в Росреестр и приложить свидетельство о праве на наследство.
Пока идёт период ожидания, наследники могут пользоваться квартирой, но не распоряжаться. Например, там можно жить, а вот продать или подарить её нельзя.
Когда наследник вступает в право собственности, он становится полноценным владельцем недвижимости. С этого момента он имеет право её продать. Но и здесь есть свои нюансы — давайте разбираться.
Свидетельство о праве на наследство выдаёт нотариус на гербовой бумаге. Он же может подать заявление в Росреестр, чтобы оформить право собственности наследника. Источник
Продажа унаследованной квартиры: порядок действий
В целом наследное жильё продаётся так же, как полученное другим путём. Но сперва наследнику стоит проверить, точно ли он уже собственник, — заказать выписку из ЕГРН на квартиру. Он должен быть указан там как владелец недвижимости.
Ещё желательно проверить, не досталось ли наследникам вместе с квартирой что-то ещё. Например, обязательства по ипотеке или задолженность по коммуналке. Если они есть, то считаются частью наследства и переходят к получателю имущества.
Отказаться от части наследства нельзя — только от всего целиком. То есть если человек не хочет наследовать долг покойного, то должен отказаться и от его квартиры.
Какие документы нужны для продажи
Список необходимых документов почти такой же, как в случае с обычной продажей. Понадобятся паспорт продавца и свежая выписка из ЕГРН. Также необходим правоустанавливающий документ — тот, на основании которого собственник получил недвижимость.
Для наследной квартиры правоустанавливающий документ — это свидетельство о праве на наследство. Именно по нему право собственности получателя зарегистрировали в ЕГРН.
Список остальных документов такой же, как при любой купле-продаже недвижимости:
- договор купли-продажи;
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
- выписка об отсутствии долгов по коммуналке;
- соглашение об авансе или задатке, если они есть;
- разрешение органов опеки, если кто-то из собственников несовершеннолетний, и так далее.
Покупатель может запросить дополнительные документы. Например, справки из диспансеров о том, что собственник не наблюдается у психиатра. Также продавцы часто передают покупателям технические документы на квартиру, например техплан.
Сам процесс продажи можно организовать с помощью сервиса «Сделка» от М2. Мы сопровождаем сделку на всех этапах: от загрузки документов до расчётов с покупателем.
Вы сможете выбрать удобное место для подписания договора, безопасно получить деньги и быстро зарегистрировать право собственности покупателя. А наши специалисты помогут на каждом шаге.
Как продать квартиру, если наследников несколько
Бывает так, что имущество наследует не один человек. Родственники договариваются, кому что отойдёт, или разделяют наследство через суд. Порой в результате они становятся долевыми собственниками наследной квартиры.
В этом случае у продажи есть свои нюансы.
- Если свою долю продаёт один из собственников, сначала он должен предложить её владельцам других долей. Только если они откажутся, он имеет право выставлять её на продажу другим людям. Причём условия не должны быть лучше, чем те, которые он предлагал дольщикам.
- Если все собственники разом продают доли, они могут оформить это как несколько сделок купли-продажи — каждая по своему договору. Это выгоднее с точки зрения налогов, ведь тогда получить налоговый вычет может каждый продавец.
Продать свою часть жилья можно по стандартному договору купли-продажи доли. Такие сделки обязательно заверяются у нотариуса. Источник
Налог при продаже наследной квартиры: когда можно не платить
За само вступление в наследство платить не нужно. Унаследованное имущество освобождено от налога. Но вот если новый собственник решит продать квартиру, ему понадобится заплатить НДФЛ: от 13% с полученного дохода.
Существует несколько вариантов, как продать квартиру по наследству без налогов.
- Самый простой — подождать. Для наследства действует сокращённый предельный срок владения: 3 года. Если с момента открытия наследственного дела прошло более 3 лет, налог за продажу можно не платить.
- Второй вариант — разделить на доли. Обычно их выделяют, если наследников несколько. В ситуации, когда каждый продаёт свою долю дешевле 1 млн рублей, платить налог не нужно.
- Третий способ — воспользоваться льготой. Например, право на продажу жилья без налога имеют многодетные семьи и некоторые другие категории населения. Про это можно прочитать в отдельной статье.
А вот занижать стоимость или как-то ещё манипулировать налогом не стоит — это опасно и только усугубит риски. Зато, если заплатить НДФЛ всё-таки пришлось, с него можно получить налоговый вычет.
У трёхлетнего ожидания перед продажей есть ещё один плюс. Три года — это срок исковой давности для оспаривания наследства. То есть, если вы продадите квартиру по истечении этого срока, снизятся риски из-за появления внезапных новых наследников. Им будет сложнее оспорить сделку.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Убедитесь, что недвижимость действительно ваша. Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте, что вы указаны там собственником. Только в этом случае вы можете совершать сделки с наследной недвижимостью.
Проверьте, нет ли на квартире обременений. Например, не находится ли она в залоге. Если жильё ипотечное, нужно переоформить кредит на себя, а затем, уже при продаже, — на покупателя. Другие обременения, например арест, вообще не позволят продать квартиру, пока вы их не снимете.
Уточните наличие других наследников. Если вы знаете о них — свяжитесь с ними и попросите написать расписку, что они не претендуют на квартиру. Если не знаете — наведите справки перед продажей, чтобы избежать неприятных сюрпризов после сделки.
Держите под рукой наследное дело и завещание. Чем больше документов у вас будет на руках — тем лучше. Внимательно прочтите их, чтобы убедиться, что вы не пропустили какие-то важные детали, связанные с наследством.
Чтобы продать квартиру быстрее и безопаснее, можете воспользоваться Сделкой от М2.
Мы поможем с подготовкой договора, проведением расчётов и регистрацией права собственности. А ещё всегда будем на связи и сможем ответить на все интересующие вопросы.
Краткие выводы
- Чтобы продать наследную квартиру, получатель должен официально стать её собственником — зарегистрировать своё право собственности в ЕГРН.
- Стать полноправным собственником можно только через полгода после открытия наследного дела. После этого наследник получает свидетельство, по которому оформляет недвижимость на себя.
- Продавать жильё желательно через 3 года после вступления в наследство или позже. Так вы сможете не платить налог при продаже квартиры по наследству и снизите риск судебных разбирательств с другими наследниками.
- Перед продажей подготовьтесь: соберите документы, уточните, не может ли претендовать на квартиру кто-то ещё. Держите важные бумаги под рукой, чтобы быть в курсе всей нужной информации.
FAQ
Почему бывает сложно продать унаследованную квартиру?
Иногда люди опасаются покупать жильё, которое собственник получил в наследство. Они переживают из-за рисков: вдруг появится другой наследник и попытается оспорить сделку.
Чтобы успокоить покупателя, можно предоставить ему доказательства — информацию обо всех возможных наследниках и о том, что они не против продажи. А лучше всего продавать квартиру не раньше чем через 3 года после вступления в наследство. Тогда срок исковой давности выйдет, и потенциальные новые наследники не смогут подать в суд.
Нужно ли платить налог, если квартира получена от близкого родственника?
Нет, за получение наследного имущества налог не платится в принципе. Только госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство. Это 0,3–0,6% от стоимости имущества в зависимости от степени родства. Близкие родственники платят не больше 100 тыс. рублей, дальние — не больше 1 млн рублей.
А вот налог с продажи наследного имущества платится вне зависимости от того, кем получателю приходился покойный. Тут имеют значение иные факторы. Например, сколько времени квартира находится в собственности.
