Подготовка к покупке квартиры
Перед тем как выбирать недвижимость, нужно многое спланировать:
- какую квартиру собираетесь покупать,
- какой у вас бюджет,
- собираетесь ли брать ипотеку,
- в каком районе рассматриваете варианты,
- будете ли делать ремонт и так далее.
Лучше продумать несколько вариантов — например, иметь возможность взять ипотеку в качестве запасного плана, если своих денег не хватит. А ещё стоит убедиться, что у вас нет серьёзных задолженностей или ограничений на сделки.
Можно заручиться помощью проверенного риелтора. А если сделка планируется сложная или на большую сумму — стоит привлечь юриста.
От чего зависит стоимость квартиры
Цена на недвижимость зависит от её ликвидности — возможности продать объект быстро и без финансовых потерь. Вот из чего она складывается.
- Состояние квартиры. Например, жильё с «бабушкиным ремонтом» будет стоить дешевле квартиры, в которой недавно установили новую мебель и технику.
- Транспортная доступность и наличие инфраструктуры. Стоимость квартиры будет выше, если в пяти минутах ходьбы находится станция метро, рядом есть школы и детские сады.
- Год постройки дома. Обычно принцип такой: чем старше, тем дешевле. Исключения составляют здания с исторической ценностью.
- Этаж, где расположена квартира. Квартиры на первых этажах обычно стоят дешевле, чем на верхних. В старых домах, наоборот, жильё на верхнем этаже часто дешевле, так как может протекать крыша.
- Метраж. Чем больше в квартире метраж жилой зоны, тем выше её стоимость. При этом студии и однушки легче продать, чем многокомнатные квартиры.
Если вам не важно расстояние до метро, то выбирайте квартиру чуть дальше и экономьте сотни тысяч рублей
В центральной части городов квартиры обычно стоят дороже. Особенно это касается Москвы: самое дорогое жильё — в Центральном округе и в пределах Садового кольца. Пригород будет стоить дешевле, но транспортная доступность в нём может быть хуже, чем в центре.
Например, однушка на Старом Арбате может стоить 25 млн рублей за 29 квадратных метров
Дешевле стоят квартиры, в которых была существенная перепланировка, есть обременение или сделка по доверенности. Такие факторы всегда негативно влияют на стоимость — даже больше, чем «бабушкин ремонт».
Сейчас купить вторичку без ипотеки можно онлайн — благодаря Сделке от М2. Это простой и безопасный способ: вы будете в курсе всех шагов сделки, при этом никуда не придётся ездить. Мы подготовим документы, проведём расчёты, зарегистрируем сделку и будем рядом на всех этапах.
Как выбрать квартиру и на что обратить внимание
К выбору стоит подходить ответственно — проверять всё, что можно проверить. Это поможет избежать рисков и успешно провести сделку без лишних проволочек. Вот как купить квартиру на вторичке, чтобы не разочароваться.
Шаг 1. Выбрать квартиру, которая нравится
Чтобы не терять время, не изучайте всё подряд, а составьте список предпочтений. Например:
- однокомнатную, но с просторной лоджией и кухней-гостиной
- в центре города в хорошем районе
- в новом доме со шлагбаумом, охраной и зелёным двором
- без неприятных соседей
Дальше открывайте сайты с объявлениями о недвижимости.
На большинстве площадок можно отфильтровать объявления по цене, наличию ремонта, расположению и другим параметрам
На этом этапе сложится верное представление о рыночной стоимости. Если цена подходит — отлично. Но чаще желаемое жильё стоит дороже, чем предполагалось — и приходится чем-то жертвовать.
Можно составить список того, что точно не подходит, например жильё в доме без лифта для пожилого человека. Или недвижимость в районе без парка, если увлекаетесь бегом. Такой подход поможет отсеять ненужные варианты и быстрее определиться при покупке квартиры на вторичном рынке.
Шаг 2. Уточнить детали по телефону
Когда будете звонить по объявлению, помните, что вам могут ответить:
- собственник или его представитель
- риелтор
- мошенник
В разговоре нужно подробно расспросить, в каком состоянии квартира, дом и двор, почему продают, кто соседи, что рядом, какая управляющая компания. Эти вопросы — общие, а вот список тех, которые помогут не стать жертвой мошенников:
Кто собственник квартиры? Кто в ней прописан?
Лучше, если собственник один и он продает квартиру. Старайтесь подыскивать именно такие варианты. Если владельцев несколько, нужно согласие каждого, а если есть несовершеннолетние собственники — то и органов опеки. Если после сделки окажется, что кто-то из владельцев доли в квартире против, договор купли-продажи аннулируют, а покупатель останется без квартиры и денег. Также важно узнать, кто прописан — выписать человека сложно, а в ряде случаев невозможно даже через суд.
Как давно квартира в собственности?
Лучше, если за последние несколько лет собственник не менялся. Частая смена собственников может указывать на проблемность объекта или мошеннические схемы — избегайте таких вариантов. Уточнить информацию о количестве бывших владельцев поможет выписка из ЕГРН.
Квартира продаётся напрямую или по доверенности??
Часто доверенностями пользуются мошенники, чтобы обманом продать квартиру. Конечно, продавать так недвижимость могут и честные люди, но тогда следует выяснять причину. Если столкнулись с продажей через доверенность, лучше привлекать юриста для сопровождения.
Не унаследовали ли квартиру недавно?
Если недвижимость унаследовали недавно, есть риск, что объявится другой наследник и заявит о своём праве на квартиру.
Квартира приватизирована?
Неприватизированные квартиры принадлежат государству или муниципалитету. Чтобы их продать, владельцу нужно оформить приватизацию, а покупателю — дождаться этого момента.
Есть ли на квартиру обременение?
Частые виды обременений — ипотека, рассрочка, банкротство, арест. Если квартира в ипотеке, продавать её можно только с согласия банка. Любые обременения могут стать поводом признать сделку незаконной.
Проверить наличие обременений можно в выписке из ЕГРН.
Делали ли в квартире перепланировку?
Перепланировка должна быть узаконена. Если её выполнили, но не оформляли, нужно попросить это сделать — иначе потом придётся делать самим. Или даже восстанавливать всё, как было до перепланировки.
Если человек уходит от ответа или не может развернуто ответить на вопрос, это должно насторожить. На этапе телефонного разговора могут и соврать, но при проверке документов вы всё равно узнаете правду.
Шаг 3. Осмотреть квартиру и район
Если покупаете квартиру на вторичке, продавец часто встречается с покупателем прямо на объекте. Вот на что нужно обратить внимание:
- Состояние подъезда, дома и лифта. Если на потолке и стенах желтые круги, значит, в доме протекает крыша, а выбитые стекла, грязные стены или мусор у дверей многое говорят о соседях. Узнать, когда дом ремонтировали и планируются ли ещё работы, можно на сайте Фонда развития территорий.
- Наличие детской площадки, шлагбаума, урн, скамеек. Если этого нет, не стоит надеяться, что вскоре появится. Исключение — если дом относительно новый и вокруг него ещё возводят инфраструктуру.
- Планировка квартиры. Нужно сверить реальную планировку с той, что в техпаспорте. Если в квартире есть незаконная перепланировка, на неё не дадут ипотеку. А если она нарушает строительные нормы, придётся переделывать всё за свой счёт.
- Состояние квартиры. Проверьте электричество, счётчики, напор и качество воды. Убедитесь, что сантехника рабочая и не протекает, посмотрите, нормально ли работают механизмы дверей и окон. Жёлтые круги на потолке говорят о недавнем затоплении. А если обнаружите чёрную плесень, поищите другие объекты.
При осмотре квартиры перед покупкой стоит поговорить с соседями. Представьтесь и расскажите, что планируете приобрести жильё, а затем спросите, как обстоят дела в доме. Если квартиру десять раз затапливали или её продаёт не собственник, стоит насторожиться.
Если квартира понравилась, район и дом устраивают, можно проверять документы на юридическую чистоту.
Шаг 4. Проверить документы
Владелец квартиры вполне может не знать, какие документы нужны. Поэтому перед встречей попросите его принести с собой:
- Паспорт. Данные в паспорте должны совпадать с информацией в других документах.
- Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор передачи недвижимости в собственность и так далее.
- Выписку из ЕГРН. Она подтвердит, что квартира действительно принадлежит продавцу. А ещё — что долями в квартире не владеют другие собственники и на ней нет обременений.
- Доверенность на квартиру. Необходима, если продавец действует от лица другого человека. Нужно проверить подлинность доверенности — для этого введите её реквизиты в форму на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенности нет в реестре, значит, она поддельная или просроченная. В документе должно быть указано, что человек имеет право продавать именно эту квартиру.
- Единый жилищный документ. Его выдают в МФЦ, едином расчётном центре или на сайте Госуслуг. В документе описаны собственники, состав семьи и количество прописанных людей. Если в вашем городе не выдают ЕЖД, вместо него можно запросить справку о жильцах или выписку из домовой книги.
Помните, что в момент передачи денег зарегистрированных жильцов уже быть не должно.
Ещё есть документы, которые на просмотр обычно не приносят, но на этапе сделки они должны быть.
- Согласие жены или мужа. Если продавец покупал квартиру в браке, должно быть нотариальное согласие его партнера на продажу
- Последняя платёжка за коммунальные услуги или справка об отсутствии долгов. Если долги есть, попросите их оплатить, потому что при продаже квартиры часть долга, например за капитальный ремонт дома, перейдет новому собственнику
- Справка из психоневрологического диспансера — чтобы убедиться, что продавец дееспособен. Если нет, родственники могут оспорить сделку, и можно остаться без квартиры
Чем больше документов — тем лучше. Дополнительно можно попросить справку о погашении ипотеки или снятии с регистрации определённых людей: попавших в тюрьму или пропавших без вести. Если они объявятся после сделки, решать вопрос придётся в суде.
Все документы должны быть целыми, без пятен, с целыми водяными знаками и печатями. Если что-то смущает или продавец предоставляет не всё, лучше посоветоваться с юристом.
Не нужно полагаться на случай — сделку можно застраховать. Юристы М2 проверят продавца и недвижимость, оценят явные и скрытые риски: банкротство, нарушения при приватизации, аресты и многое другое.
По итогам клиент получит отчёт о проверке и рекомендации по устранению рисков. А также гарантийный сертификат на 10 лет. Если в течение этого срока сделку попытаются оспорить, мы защитим ваши интересы в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.
Шаг 5. Заключить сделку
Если вас всё устраивает — можно заключать договор, регистрировать его в Росреестре и передавать деньги. Вот как это сделать.
Заключить предварительный договор купли-продажи. Это договор, в котором стороны обещают позже заключить основной договор. Он нужен, чтобы никто не передумал продавать или покупать недвижимость.
Он нужен, чтобы никто не передумал продавать или покупать недвижимость, но заключать его необязательно.
В договоре можно прописать аванс или задаток. Если сделку расторгнет покупатель, аванс вернется покупателю, а задаток — нет. Если инициатором расторжения будет продавец, тогда он возвращает аванс, а если был задаток — возвращает его в двойном размере.
Предварительный договор обязательно заключают, если покупка квартиры оформляется в ипотеку или в сделке участвуют несовершеннолетние. В остальных случаях его можно не оформлять.
Заключить основной договор купли-продажи. Это можно сделать в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — если продают долю в квартире или в сделке участвуют несовершеннолетние дети. Тогда потребуется привлечь нотариуса.
В договоре указывают:
- паспортные данные данные покупателя и продавца
- какую квартиру продают — с адресом, площадью, этажом, количеством комнат, кадастровым номером
- номера документов, которые подтверждают право собственности продавца
- данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дату свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН
- точную сумму сделки и каким образом будут переданы деньги
Там прописывают обязанности и ответственность сторон, гарантии юридической чистоты и многое другое.
Передать деньги. Это можно сделать наличными через ячейку в банке, с помощью аккредитива или сервиса безопасных расчетов. Факт передачи денег фиксируют распиской: продавец пишет, что получил деньги и претензий у него нет.
Примерная форма акта приема-передачи на Гаранте
Расписку обычно берут в момент, когда подписывают акт приема-передачи квартиры и получают ключи. Одна копия акта остается у продавца, вторая — у покупателя.
Зарегистрировать сделку. После покупки квартиры сделку регистрируют в Росреестре. Нужно потребуется заполнить заявление и оплатить госпошлину, предоставить паспорт продавца и покупателя, договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Стоит обратить внимание, что один экземпляр Росреестр оставит себе, а на остальных поставит отметки о регистрации.
Если всё это кажется сложным, есть возможность упростить себе задачу. Сервис «Сделка» от М2 поможет быстрее и легче купить квартиру. Специалисты М2 помогут составить договор купли-продажи, а сделку мы зарегистрируем онлайн — всего за день. Вы в любой момент сможете посмотреть статус сделки в личном кабинете.
Краткие итоги
- Покупайте напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста
- Лучше, если продавец будет один. Если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу
- Чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на вторичное жилье, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве
- Если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки
- Сложно только в первый раз
