Проверьте условия одобрения
Внимательно изучите условия, на которых вам одобрили ипотеку. Их можно найти в личном кабинете банка или сервиса-посредника. Что нужно проверить:
- сумму
- срок
- ставку
- ежемесячный платёж
Необязательно брать кредит только на предлагаемых условиях. На этом этапе можно внести правки в анкету — добавить созаёмщика, изменить цель покупки или участвовать в программе господдержки. Банк рассмотрит новые вводные и даст ответ.
Подробнее о том, как как изменить условия ипотеки, рассказали здесь.
Выберите недвижимость
На ипотечные средства вы можете купить:
- квартиру или частный дом
- участок под строительство
- апартаменты
- комнату или долю в праве общей долевой собственности
- машиноместо или кладовку
- коммерческую недвижимость — офис, цех или торговое помещение
У вас есть от 30 до 120 дней, чтобы найти подходящий вариант и собрать пакет документов. Каждый банк сам устанавливает срок, но лучше не затягивать с поиском. Скорее всего, у вас на примете уже были подходящие объекты — вернитесь к ним или подберите новые.
В каталоге М2 вы можете найти квартиру от застройщика или на вторичном рынке. Укажите город, количество комнат, этаж и другие параметры. Отсортируйте результаты по стоимости за квадратный метр или удаленности от центра. А карточки объявлений сразу покажут доступные программы ипотеки.
Одобрите недвижимость в банке
Не каждый объект подходит для ипотечного кредитования. Перед выдачей ссуды банк проведёт оценку документов и примет решение по объекту недвижимости.
В зависимости от типа сделки пакет документов для одобрения будет отличаться. Например, при покупке новостройки банк проверяет надёжность застройщика, а при покупке вторички — есть ли обременения, аресты и незаконные перепланировки.
Какие документы нужны, если покупаете квартиру в новостройке:
- проект договора долевого участия или уже заключённый договор
- проект договора уступки прав требования
Если покупаете у собственника:
- правоустанавливающие документы
- правоподтверждающие документы
- паспорта продавцов или их законных представителей, доверенных лиц, а также доверенность
- технический паспорт объекта
- отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости
- выписка из домовой книги
- проект договора купли-продажи
Это не полный список, и у вас могут запросить дополнительные документы.
Банк рассматривает заявки на одобрение недвижимости от трёх до пяти рабочих дней. Если вы выбрали квартиру у аккредитованного банком застройщика, то получите ответ в течение трёх дней. В сложных ситуациях или при покупке у частного лица лучше обратиться к риелтору или юристу.
Запишитесь на сделку
Как только банк одобрит недвижимость, вы получите уведомление в личном кабинете или звонок от менеджера. Следующий шаг — сделка. Выберите удобный день и время, чтобы приехать в банк и подписать договор купли-продажи.
Если нет времени приехать лично — например, покупаете жильё в другом регионе, — воспользуйтесь услугой удалённой сделки. Понадобится электронная цифровая подпись — ЭЦП. Получить её можно тремя способами:
- В приложении «Госключ», если есть подтверждённый профиль на Госуслугах
- В одном из коммерческих удостоверяющих центров, если вы физлицо. Список аккредитованных организаций можно посмотреть на сайте Минцифры России. В него входят крупные банки и сервисы электронного документооборота
- В удостоверяющем центре ФНС России, если вы индивидуальный предприниматель или представляете юрлицо
Оформите страховой полис
Владелец ипотечной недвижимости должен её застраховать. Исключение составляют покупатели квартиры по договору долевого участия. У них обязанность страховать ипотечное жилье появится, когда дом будет построен и введён в эксплуатацию.
Обычно банковские менеджеры предлагают оформить полис у партнёров. Вы имеете право согласиться или выбрать другую страховую компанию. Большинство из них оказывают услуги онлайн и высылают готовый полис на электронную почту.
Что понадобится для оформления:
- паспорт страхователя
- информация о кредите: название банка, сумма долга
- выписка из ЕГРН на квартиру или земельный участок
- анкета страховой компании
Обязательная страховка покрывает порчу несущих конструкций от пожара, затопления, взрыва бытового газа и других форс-мажорных ситуаций. Защиту внутренней отделки и мебели можно оформить дополнительно.
Страхование жизни и здоровья — дополнительные пункты, заемщик может купить их по желанию.
Выберите способ расчёта
Есть четыре основных способа передачи денег от покупателя продавцу — банковская ячейка, аккредитив, наличные и Сервис безопасных расчётов. Рассмотрим их подробнее.
Банковская ячейка — это металлический бокс с надёжной защитой. Сначала вы подписываете договор купли-продажи и оформляете кредит. Затем банк переводит деньги на ваш счёт. Обналичьте их в кассе и заложите средства в ячейку. Продавец имеет право открыть бокс только после регистрации сделки в Росреестре.
Аккредитив — это безналичный расчёт через специальный лицевой счёт. На него банк переводит сумму кредита по вашему заявлению. Деньги замораживаются, пока продавец не подтвердит передачу права собственности.
Наличные — самый опасный способ, при котором покупатель передаёт деньги продавцу из рук в руки. Мы не рекомендуем использовать его в сделках с недвижимостью. Если всё же решили пойти этим путём, обязательно убедитесь, что сможете доказать факт существования денег до передачи продавцу, — например через выписки от банка. Также обязательно приглашайте на сделку юриста.
О том, как безопасно получить или передать деньги за квартиру, подробно рассказали здесь.
Сервис безопасных расчётов — новая услуга дистанционного управления деньгами. Подойдёт для ипотеки и наличных расчётов на первичном и вторичном рынках. Для оформления нужен только договор купли-продажи. Перевод средств и регистрация сделки в Росреестре происходят полностью удалённо.
Получите ипотеку
На этом этапе действуйте по следующему алгоритму:
Заранее прочитайте кредитный договор, чтобы не тратить время в банке. Уточните все нюансы:
- условия досрочного погашения
- условия изменения процентной ставки
- вид платежа — аннуитетный или дифференцированный
- дополнительные затраты
- соотношение процентов и тела долга в ежемесячном платеже
- общую стоимость кредита
До выдачи ипотеки не оформляйте кредиты на другие покупки, иначе банк может поменять решение
На сделку возьмите с собой оригиналы документов, которые прикладывали к заявке. Также там должны присутствовать все созаёмщики
Изучите график платежей по ипотеке. В нём указано, сколько в месяц уходит на погашение начисленных процентов и сколько — на основной долг. Первое время вы больше платите по процентам, а долг уменьшается незначительно
Рекомендую ещё на стадии подачи заявки указать максимальный срок ипотеки — так ежемесячный платёж станет ниже комфортного. Оставшиеся средства используйте для частичного погашения основного долга и делайте перерасчёты. Сумма долга будет уменьшаться быстрее, что поможет при первом рефинансировании.
Рефинансирование — это новый кредит в другом банке по более низкой ставке. Рефинансирование выгодно, даже если ставка уменьшится всего на 1%. Вы можете изменить размер ежемесячного платежа по ипотеке, срок кредита и сумму основного долга. Также при рефинансировании можно увеличить тело кредита — запросить сумму больше остатка своего долга, а разницу получить на руки.
Разница при рефинансировании — это сумма, с которой вы можете сделать что угодно, например закрыть другой кредит, купить дачу или отправиться в отпуск. Объект недвижимости, подходящий под условия ипотеки, — это ценный финансовый инструмент. Чтобы им грамотно распоряжаться, следите за рынком. Недвижимость растёт в цене, и при рефинансировании может снизиться важный параметр — соотношение суммы кредита к стоимости залога. Когда объект дорожает, увеличивается так называемый первый взнос при рефинансировании. Соответственно, снижается будущая ставка по ипотеке.
Оформите право собственности
Если вы покупаете готовый объект, то оформляете на сделке переход права собственности. Если приобретаете новостройку — право требования или его переход.
Росреестр рассматривает обращения в течение девяти рабочих дней после получения документов. Для дистанционной регистрации понадобится электронная подпись. Ответ придёт через один рабочий день.
Что предоставить в Росреестр:
- паспорта и СНИЛС всех участников сделки
- договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия или договор уступки права требования (ДУПТ)
- кредитный договор — оригинал и копию
- документ о расчёте с продавцом, если в ДКП или ДУПТ есть пункт о расчёте после подписания договора,
- заключение к отчёту об оценке недвижимости, если его оформляли
- заявление о переходе прав
- заявление о возникновении ипотеки в силу закона
- постановление органов опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний
- нотариальные отказы от преимущественного права покупки,
- нотариальные согласия
- доверенности
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей. Реквизиты для оплаты уточняйте на сайте Росреестра — для этого выберите регион, где находится квартира.
Дальнейшие шаги зависят от типа недвижимости. Если вы купили квартиру на вторичном рынке — больше ничего делать не надо. Если приобрели новостройку — нужен страховой полис, чтобы оформить право собственности на объект. Документы банк запросит сам в соответствующих организациях.
А если вы ещё не определились с покупкой, воспользуйтесь калькулятором ипотеки от М2. Он поможет рассчитать ежемесячный платёж, сумму и срок кредита. Сервис покажет выгодные предложения от более чем 15 банков-партнёров.
Главное из статьи
- Внимательно изучите условия одобрения заявки: сумму, ставку, срок, размер платежа. Если необходимо, внесите изменения в анкету и дождитесь нового решения банка
- Выберите недвижимость. В каталоге М2 вы сможете подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Просто укажите удобные параметры — количество комнат, этаж, лифт и другие. В карточке объекта уже будут предложения по ипотеке. Отправьте заявку сразу в несколько банков, а наши менеджеры помогут на каждом этапе сделки
- Получите одобрение в банке. Пакет документов будет отличаться в зависимости от типа сделки. Заявление рассмотрят от одного до трёх рабочих дней
- Запишитесь на сделку. Выберете комфортное время и день для очного посещения банка. А если у вас есть ЭЦП, можно выбрать дистанционное оформление
- Застрахуйте недвижимость. Вы имеете право оформить полис у партнёров банка или выбрать другую страховую компанию. Как правило, услугу оказывают онлайн
- Выберите способ расчёта с продавцом: через ячейку, аккредитив, наличными или сервис безопасных расчётов. М2 предоставляет такую услугу онлайн для первичного и вторичного рынков
- Получите ипотеку и ознакомьтесь с графиком платежей. Чтобы грамотно управлять кредитом, оцените возможность рефинансирования или досрочного погашения. Даже небольшие вклады помогут существенно снизить сумму долга
- Оформите право собственности. При подаче заявления через МФЦ нужно ждать до девяти рабочих дней. С электронной подписью удалённая регистрация права собственности займёт всего один день
Список использованных источников
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс»
- Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 556 «Передача недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс»
- Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О потребительском кредите (займе)» // СПС «КонсультантПлюс»
- Федеральный закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс»
- Список аккредитованных удостоверяющих центров // Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации
- Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 860.1 «Договор номинального счёта» // СПС «КонсультантПлюс»
