Покупка любой квартиры, будь это скромная «однушка» или обширные апартаменты, представляет собой риск, предусматривающий крупные вложения денег. И первым этапом перед покупкой на пути к владению заветными квадратными метрами является предварительный осмотр жилья. Часто бывает, что продавец в объявлении старается либо приукрасить информацию о продаваемой квартире, либо скрыть некоторые моменты.
При первом осмотре недвижимости обязательно нужно обратить внимание на:
- Общее состояние всего многоквартирного дома, а также общественных помещений: подъезда, лифта, лестничной клетки.
- Целостность дверей, окон, коммуникаций квартиры. Если жилье продается с мебелью и бытовой техникой, требуется проверить их исправность и функциональность.
- Фактическое наличие инфраструктуры, указанной в объявлении: школа, детский сад, супермаркет, почтовое отделение, парк, набережная, расстояние до автобусной остановки или метро. Часто продавец может указать эти данные для привлекательности объявления, а по факту многого из перечисленного поблизости не будет.
В процессе осмотра не стоит стесняться задавать продавцу неудобные вопросы. Если же возникли какие-то сомнения и требуется провести осмотр еще раз, смело назначайте дополнительные встречи.
Проверка собственника
Главный залог успешной сделки перед покупкой – проверка ее на юридическую чистоту. И чтобы она прошла успешно, следует хорошо изучить правоустанавливающие документы. Продавец жилья обязан предоставить потенциальному покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.
Для покупателя она дает:
- Информацию о бывших и действующих собственниках квартиры, а также историю планировок и запретов.
- Данные, находится ли квартира в залоге у банка. Если имущество арестовано или в залоге, оформить его через Росреестр будет невозможно.
- Информацию о наличии и отсутствии договоров об аренде, когда они были составлены и закрыты. Действующий договор аренды – еще одно весомое препятствие к успешной покупке квартиры.
Кстати, не все знают, что информацию из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра или же зайти на их сайт. Предоставив паспортные данные, оплатив государственную пошлину и заказав выписку, вы получите ее в течение пяти рабочих дней.
Если покупка квартиры проводится без присутствия собственника
Часто бывает, что выставленная на продажу недвижимость осматривается без присутствия владельца. Например, дети занимаются вопросом квартиры пожилых родителей, которые не могут по состоянию здоровья уделить время этому процессу. Ничего рискованного в этом вопросе нет, если запросить нотариальную доверенность. Документ должен иметь данные как о собственнике, так и о его представителе, на которого возложена ответственность заниматься продажей.
Однако методом реализации квартиры по доверенности часто пользуются аферисты. Для этого они подделывают документ, указывая в нем недостоверные данные. Чтобы избежать лишних проблем и застраховаться от этого, лучше настоять на встрече с собственником и его непосредственном участии при заключении сделок купли-продажи. Если же встреча с владельцем недвижимости невозможна, обязательно проверьте подлинность нотариальной доверенности. Непременно сходите к нотариусу и запросите оригинал подписи документа.
Еще один способ проверки подлинности нотариальной доверенности – QR-код внизу документа. Отсканировав его с помощью смартфона, можно ознакомиться с реквизитами доверенности в Единой информационной системе нотариата. В ней хранятся данные обо всех официальных нотариальных действиях по стране. Если указанная информация совпадает с данными на документе, то это свидетельствует о его подлинности.
Проверка основания права собственности
Многие покупатели часто не обращают внимания на этот момент. Но полная картина, на каком основании продавец получил реализуемую собственность, поможет избежать лишних судебных разбирательств.
Если квартира находится в собственности по договору купли-продажи или приватизации, то это исключает возможные проблемы с родственниками и наследниками. Куда сложнее ситуация, если собственник владеет недвижимостью в результате дарения или наследства. Не исключено, что спустя некоторое время могут появиться и другие наследники, имеющие право на свою часть недвижимости. А это уже прямая дорога в суд.
Ведь крайне подозрительно, если в начале месяца продавец стал счастливым наследником квартиры, в средине – получил свидетельство о собственности, а в конце выставил объявление о продаже жилья. Поэтому перед покупкой не поленитесь заручиться этим документом и убедиться, что слова продавца не расходятся с официальными данными.
Важно помнить, что срок, отведенный на оспаривание исковой сделки, составляет три года. Поэтому лучше избегать вариантов, где срок исковой давности наследства составляет меньше указанного периода. Тем, кто намерен как можно быстрее продать квартиру, едва став ее собственником, как правило, есть что скрывать.
Отсутствие зарегистрированных жильцов
Еще один аспект чистой сделки при покупке квартиры – отсутствие в ней прописанных граждан. Чтобы в этом убедиться, продавец должен предоставить покупателю справку по форме 9, полученную в Многофункциональном центре.
Этот документ содержит информацию не только о наличии или отсутствии прописанных в квартире жильцов, но и данные, кто в ней проживал с момента сдачи в эксплуатацию. Очень распространенная проблема – если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний подросток. Дело в том, что дети автоматически попадают в состав собственников, как только им исполнится 18 лет. Если за подростком такое право имеется, то покупатель должен обратиться в органы опеки и получить разрешение на проведение сделки, включив участие в ней ребенка. В свою очередь, органы опеки должны отследить, чтобы новое жилье в плане условий было для ребенка не хуже тех, что в продаваемой квартире.
Другие справки о законности сделки
Еще один подводный камень, скрытый от неопытных людей, заключается в том, является ли квартира совместно нажитым имуществом. Если супружеская пара состоит в разводе, без согласия второй стороны квартиру не продать. Либо на руках продавца должно быть решение суда о разделе совместно нажитого имущества, в котором указано, что супруг или супруга не претендуют на эту жилплощадь.
Нужно также проверить информацию о материнском капитале, если у разведенной семьи есть дети. Ведь если квартира в свое время покупалась с привлечением маткапитала, а дети не получили в ней свою часть, это уже свидетельствует о нарушении закона.
Важной справкой является также документ, подтверждающий личность собственника. Его нужно запросить в Министерстве внутренних дел и тщательно проверить на ошибки. Даже несовпадение одной буквы фамилии может привести к длительному судебному разбирательству. Благо, сегодня подлинность проверяется с помощью онлайн-сервиса МВД. Всего несколько кликов – и данные для сравнения готовы.
Не стоит также забывать проверить данные о погашении жилищного кредита, если квартира приобреталась в ипотеку. Получить необходимые данные из банка о выплатах можно в течение нескольких минут по запросу клиента. Если же кредит до конца не погашен, продавец и покупатель могут с помощью банка заключить договор об отчуждении квартиры у банка. После этого продавец обязуется погасить ипотечный кредит в полном объеме, как только состоится купля-продажа.
Незначительный, на первый взгляд, но очень важный момент – запрос справок о состоянии лица, продающего квартиру, на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Если такие проблемы у владельца недвижимости имеются, а он их постарался скрыть, то сделку будет довольно легко оспорить в суде. Основаниями послужат документы, что на момент продажи собственник находился в плохом психологическом состоянии, не осознавал своих действий.
Изучение кадастрового паспорта
Документ, содержащий данные о конкретной квартире: площади, категории, назначении объекта, его адресе и основных характеристиках, называется кадастровым паспортом. Важно его не только изучить, но и сверить данные на сайте Росреестра, так как аферисты могут подделать и этот документ.
Покупатель может также воспользоваться услугой получения расширенной справки о кадастровых данных. Для этого на сайте Росреестра в разделе «Сервисы» можно запросить этот документ.
Долги по коммунальным платежам
Анализ всех счетов по коммуналке – еще один важный момент, который следует подвергнуть тщательной проверке. Если не хотите вместе с квартирой получить «наследство» в виде долгов за газ, электроэнергию и воду, то убедитесь, все ли услуги коммунальных служб собственник оплатил.
Проверить состояние платежей не составит труда – все это можно сделать с компьютера или смартфона. Идеальным вариантом будет вывод в ноль всех долгов по коммуналке на момент покупки квартиры. Для этого сверьте данные по всем счетчикам, которые собственник обязан будет закрыть до оформления сделки купли-продажи.
Не забывайте про онлайн-безопасность
Принимая решение проверить квартиру при покупке, важно помнить, что вы владеете крупной суммой, которую мечтают заполучить мошенники. Чтобы ее не потерять из-за собственной невнимательности или неопытности, рекомендуется:
- Пользоваться только официальными онлайн-сервисами. Да, какие-то услуги на них будут платными, и с этим нужно свыкнуться. Если же посторонняя реклама сообщает, что есть неофициальные платформы, где те же услуги можно получить бесплатно, то такой их статус уже должен вызывать подозрение.
- Избегайте обсуждений подробностей сделки в телефонных разговорах. Весь процесс должен проходить при личной встрече, а все данные – нотариально задокументированы. Как альтернатива – общение в популярных мессенджерах, где есть возможность сохранить переписку.
- Никогда не указывайте посторонним лицам данные ваших банковских карт (срок действия, CVV/CVC-код) и SMS-сообщения с паролем для входа от банка. Все финансовые операции проводите только на официальном сайте банковского учреждения.
Обращайте также внимание на то, есть ли в вашем браузере значок замка. Даже истекший срок действия лицензии антивируса порой может стать причиной кражи всей необходимой для мошенника информации. Особенно если важные пароли от счетов и банковских карт, данные личных кабинетов и другую конфиденциальную информацию вы привыкли хранить в памяти собственного компьютера.
Помните, что похитить персональные данные пользователя для хорошего афериста не составит труда, если тот будет невнимательным и рассеянным.
То же самое касается и телефонных разговоров. Не обсуждайте финансовые вопросы с незнакомыми абонентами и избегайте отвечать на телефонные звонки с номеров, которые вам неизвестны.
Выводы
Как итог, процесс покупки квартиры – трудоемкий процесс, требующий знаний и подготовки. Чтобы не потратить крупную сумму впустую и не обременять себя судебными тяжбами, важно перед покупкой уметь разбираться во всех нюансах сделки.
Прежде всего, следует тщательно проверить все данные о квартире: кем является собственник, сколько человек в ней прописано, нет ли ее в списках наложенного ареста, отсутствуют ли долги по ипотечному кредиту.
Важно, чтобы покупатель не стеснялся задавать продавцу любые интересующие вопросы, даже если они неудобны. Напротив, если продавец что-то скрывает, недоговаривает или отказывается предоставить требуемые документы, – это сигнал о возможной нечистой сделке.
