Шаг 1. Найти квартиру, которая нравится
Если открыть сайты с объявлениями и смотреть все квартиры подряд, можно потратить на это всё свободное время и ничего не найти. Квартиры, которые нравятся, будут стоить дорого, а недорогие варианты окажутся в отдаленном пригороде.
Поэтому начинать нужно с описания: «Какую квартиру я хочу». Можно взять лист бумаги или открыть заметки в телефоне и так и написать:
- однокомнатную, но с просторной лоджией и кухней-гостиной;
- в центре города в хорошем районе;
- в новом доме со шлагбаумом, охраной и зеленым двором;
- без неприятных соседей.
После этого можно отправиться на сайты с объявлениями о недвижимости, например на сайт Метра квадратного или любой другой. При покупке квартиры всегда смотрят на место, поэтому можно выбрать «поиск по карте» и посмотреть варианты:
С помощью фильтров можно выставить нужные параметры: количество комнат, новостройка или вторичка, площадь, район и другие. Источник: Метр квадратный
Здесь станет понятно, сколько стоят квартиры, которые интересуют. Если цена подходит — отлично. Но чаще оказывается наоборот: желаемая квартира стоит дорого, и этой суммы нет.
Вот тут и начинается жонглирование между желаниями и возможностями. Представим ситуацию:
Ирина хочет купить однокомнатную квартиру в центре в новом доме. Денег же хватает на однушку на окраине. Она решает, что локация для нее важнее состояния дома, и начинает смотреть старые пятиэтажки.
Конечно, здорово купить идеальную со всех сторон квартиру, но таких или не бывает, или стоят очень дорого. В жизни же частью требований можно пожертвовать:
- есть машина, метро не пользуюсь → можно смотреть квартиру не в шаговой доступности к метро, это поможет сэкономить;
- работаю дома, нужны толстые стены и просторная лоджия под офис → деньги, которые удалось сэкономить на удаленности от метро, можно потратить на квартиру в кирпичном доме.
Еще помогает идти от обратного — написать список того, что точно не подходит, например квартира в доме без лифта для пожилого человека. Или квартира в районе без парка, если увлекаетесь бегом. Такой список поможет отсеять ненужные варианты и сэкономить время на поиск.
Подытожим: на этапе поиска важно сформулировать, какая квартира нужна именно вам и от каких опций можно отказаться.
Шаг 2. Обсудить квартиру по телефону
После того, как подобрали несколько квартир, пора звонить продавцу. Могут ответить:
- собственник квартиры или его представитель — если смотрите на вторичном рынке;
- риелтор — на первичном или вторичном;
- мошенник — даже если квартиры не существует.
В разговоре по телефону нужно подробно расспросить обо всём, что волнует: например, в каком состоянии квартира, дом и двор, почему продают, кто соседи, какая управляющая компания. Это вопросы общего плана — чтобы убедиться, что текст объявления точный, а квартира в целом подходит. А вот список вопросов, которые помогут не влипнуть в сомнительную схему:
Кто собственник квартиры? Кто в ней прописан?
Лучше, если собственник один, он и продает квартиру. Если владельцев несколько, нужно согласие всех, а если есть несовершеннолетние собственники — то и органов опеки. Если после сделки окажется, что остальные владельцы против, сделку могут признать недействительной.
Также важно и кто прописан в квартире, потому что не так просто выписать человека, если он, например, живет в другой стране.
Как давно квартира в собственности?
Если собственники часто меняются, это могут быть мошенники, которые совершают несколько сделок по одной квартире.
Нужно запомнить: чем больше сделок по одной квартире, тем больше риска для покупателя. Уточнить информацию можно в Росреестре.
Не продается ли квартира по доверенности?
Покупать квартиру по доверенности рискованно — поддельные доверенности часто используют мошенники. Конечно, доверенностью могут пользоваться и честные люди, но возникает вопрос, почему они сами не продают свою квартиру.
С квартирами по доверенности лучше не связываться или привлекать юриста, чтобы он сопровождал сделку.
Не унаследовали ли квартиру недавно?
Если квартиру недавно унаследовали, есть риск, что объявится другой наследник и заявит о своем праве на квартиру.
Квартира приватизирована?
Да, неприватизированные квартиры еще существуют и принадлежат государству или муниципалитету. Чтобы продать такую квартиру, владельцу нужно сначала оформить приватизацию, а покупателю — дождаться этого момента.
Есть ли на квартиру обременение?
Частые виды обременения — ипотека, рассрочка, банкротство, арест. Если квартира в ипотеке, продавать ее можно только с согласия банка. А любые обременения могут стать поводом признать сделку незаконной.
Проверить наличие обременений можно на сайте Росреестра.
Делали ли в квартире перепланировку?
Если да, перепланировка должна быть узаконена. Если говорят, что перепланировку не оформляли, нужно попросить это сделать — иначе потом придется делать самим. Или даже восстанавливать всё, как было до перепланировки — это в случае если узаконить вообще нельзя.
Если человек теряется, уходит от ответа или не может развернуто ответить на вопрос, это должно насторожить. Конечно, на этапе телефонного разговора могут и соврать, но при проверке документов вы всё равно это узнаете.
Шаг 3. Посмотреть квартиру
Если покупаете квартиру на вторичке, встреча с продавцом проходит в самой квартире. Вот на что нужно обратить внимание:
- состояние подъезда, дома и лифта — если на потолке и стенах желтые круги, значит, в доме протекает крыша, а выбитые стекла, окурки на подоконниках и грязные стены могут рассказать о соседях. Мы не знаем, что делать с неприятными соседями, но узнать, когда дом ремонтировали и планируются ли еще работы, можно на сайте Реформа ЖКХ;
- наличие детской площадки, шлагбаума, урн, скамеек и всего, что важно — если этого нет, не стоит надеяться, что когда-нибудь появится. Или придется самим постараться, чтобы появилось;
- планировка квартиры — нужно сверить реальную планировку квартиры с той, что в техпаспорте. Если в квартире сделали незаконную перепланировку, на нее сложнее получить ипотеку, а потом продать. И не всю перепланировку можно вообще узаконить, например, если сломана несущая стена;
- состояние квартиры — проверить, подаются ли в квартиру горячая и холодная вода, работают ли электричество и счетчики, в каком состоянии окна, двери, полы, потолки. Если планируете ремонт, на цвет стен можно не смотреть, а вот полугнилой балкон может обернуться непредвиденными тратами. Если на потолке желтые круги, значит, соседи сверху часто затапливают.
От себя советуем пообщаться с соседями: представиться, сказать, что планируете купить тут квартиру, спросить, как им управляющая компания. Возможно, окажется, что продаваемую квартиру десять раз затапливали, а человек, который предлагает ее, вообще-то не собственник, а его дальний родственник.
Если квартира понравилась, район и дом устраивают, можно проверять документы на юридическую чистоту.
Шаг 4. Проверить документы
Возможно, владелец квартиры, которой вы заинтересовались, продает недвижимость в первый раз и не знает, какие документы нужны. Поэтому перед встречей попросите его принести с собой:
- паспорт — данные в паспорте должны быть такими же, как во всех остальных документах;
- правоустанавливающие документы — если квартиру получали от государства, а затем приватизировали, у продавца будет договор передачи квартиры в собственность. Если квартиру покупали, на руках должен быть договор купли-продажи, а если получали в наследство — свидетельство о праве на наследство;
- выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Выписка подтверждает собственность на квартиру и правоустанавливающие документы, помогает убедиться, что долями в квартире не владеют другие собственники. Если квартиру покупали до 2016 года, у продавца будет еще свидетельство о регистрации права собственности, после 2016 года его не выдают;
- доверенность на квартиру — выше мы писали, что с квартирами по доверенности лучше не связываться, но если очень хочется, нужно проверить, что доверенность настоящая. Для этого введите ее реквизиты в форму на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенности не будет в реестре, значит, она поддельная или просрочена. А в тексте доверенности должно быть написано, что человек имеет право продавать именно эту квартиру;
- единый жилищный документ — это такая бумага, которую выдают в МФЦ, едином расчетном центре или на сайте госуслуг. В нее вписывают сведения о составе семьи, регистрации по месту жительства, собственниках жилья и много чего еще.
Единый жилищный документ получает собственник, а покупатель может посмотреть в нем, например, кто зарегистрирован в квартире — на момент сделки там могут быть прописаны люди, но в момент передачи денег зарегистрированных жильцов уже быть не должно. ЕЖД выдают не во всех городах, но в Москве его точно получить можно. Где-то вместо него делают справку о том, кто зарегистрирован в квартире — например, в Санкт-Петербурге это форма 9, получить ее можно в паспортном столе.
Еще есть документы, которые на просмотр обычно не приносят, но на этапе сделки они должны быть:
- согласие жены или мужа — если продавец покупал квартиру в браке, должно быть нотариальное согласие его партнера на продажу;
- последнюю платежку за коммунальные услуги — чтобы не было долгов. Если долги есть, попросите их оплатить, потому что при продаже квартиры часть долга, например за капитальный ремонт дома, перейдет новому собственнику. Вместо платежки можно попросить справку об отсутствии долгов;
- справку из психоневрологического диспансера — чтобы убедиться, что продавец дееспособен. Если нет, родственники могут оспорить сделку, и есть риск остаться без квартиры.
В случае с документами общее правило такое: чем больше — тем лучше. Дополнительно можно попросить, к примеру, справку о погашении ипотеки. Или справку о снятии с регистрации некоторых категорий граждан — в ней можно посмотреть, не снимали ли с регистрации людей, которые находятся в лечебных учреждениях, тюрьмах или пропали без вести. Если они объявятся после сделки, решать вопрос придется в суде.
Все документы должны нормально выглядеть: быть целыми, без пятен, с целыми водяными знаками и печатями. Если в документах что-то смущает или продавец предоставляет не все документы, лучше посоветоваться с юристом. Вообще в любой непонятной ситуации — к юристу.
Еще сделку можно застраховать. Например, Метр квадратный может проверить квартиру, провести сделку и оформить сертификат защиты сделки. Если что-то пойдет не так, юристы помогут защитить права, а если и это не исправит ситуацию, компания вернет всю сумму по договору купли-продажи.
Как защитить сделку — на сайте Метра квадратного
Шаг 5. Заключить сделку
Если нашли подходящую квартиру, проверили документы и всё устроило, можно переходить к сделке — заключать договор, регистрировать его в Росреестре и передавать деньги.
Заключить предварительный договор купли-продажи. Иногда сначала заключают предварительный договор купли-продажи — это договор, в котором стороны обещают позже заключить основной договор.
Он нужен, чтобы никто не передумал продавать или покупать квартиру, но заключать его необязательно.
В предварительном договоре еще прописывают аванс или задаток — если сделку расторгнет покупатель, аванс вернется покупателю, а задаток — нет. Если инициатором расторжения будет продавец, тогда он возвращает аванс, а если был задаток — возвращает его в двойном размере.
Предварительный договор обязательно заключают, если квартиру покупают в ипотеку или в сделке участвуют несовершеннолетние. В остальных случаях его можно не заключать, а сразу переходить к основному.
Заключить основной договор купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры можно заключить в простой письменной форме — для него не нужно нотариальное удостоверение. Если же продают долю в квартире или в сделке участвуют несовершеннолетние дети, потребуется привлечь нотариуса.
В договоре указывают:
- паспортные данные данные покупателя и продавца;
- какую квартиру продают — с адресом, площадью, этажом, количеством комнат, кадастровым номером;
- номера документов, которые подтверждают право собственности продавца;
- данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дату свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН;
- точную сумму сделки и каким образом будут переданы деньги.
Также в договоре прописывают обязанности и ответственность сторон, гарантии юридической чистоты и много чего еще, что есть в стандартных договорах.
Передать деньги. Это можно сделать наличными через ячейку в банке, с помощью аккредитива или сервиса безопасных расчетов. В любом случае факт передачи денег фиксируют распиской, даже если есть банковские чеки. В расписке продавец пишет, что получил деньги и претензий у него нет.
Примерная форма акта приема-передачи на Гаранте
Расписку обычно берут в момент, когда подписывают акт приема-передачи квартиры и получают ключи. Одна копия акта остается у продавца, вторая — у покупателя.
Зарегистрировать сделку. После сделку регистрируют в Росреестре. Для регистрации потребуется заполнить заявление и оплатить госпошлину, предоставить паспорт продавца и покупателя, договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Один экземпляр Росреестр оставит себе, а на остальных поставит отметки о регистрации.
Если всё это кажется сложным, можно воспользоваться сервисом «Покупка онлайн». Он работает так: вы выбираете квартиру, а всё остальное делают специалисты Метра квадратного.
Купить жилье с помощью сервиса «Покупка онлайн»
Подытожим
Главное, что нужно запомнить из статьи:
- покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
- лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
- чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
- если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
- сложно только в первый раз.
В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.
