 Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке может превратиться в сложный процесс, если не знать тонкостей покупки и не принять необходимых мер для юридической безопасности.

Рассказываем о ловушках и рисках, связанных с покупкой квартиры на вторичке, а также делимся ценными советами, как защитить себя и свои деньги. 

Как оградить себя от рисков при покупке квартиры на вторичке

Рынок вторичного жилья в столице огромный, как и диапазон цен — обычному покупателю сложно разобраться самостоятельно. Мы поговорили с Кристиной Шуруповой, ведущим экспертом АН «Этажи» (Москва). Узнали, какие факторы влияют на стоимость вторички и сколько стоят квартиры в разных районах.

Как стоимость жилья в Москве зависит от района и возраста дома


##  От чего зависит стоимость квартиры

Цена на недвижимость зависит от её ликвидности — возможности продать объект быстро и без финансовых потерь. Вот из чего она складывается.

* **Состояние квартиры.** Например, жильё с бабушкиным ремонтом будет стоить дешевле квартиры, в которой недавно установили новую мебель и технику
* **Транспортная доступность и наличие инфраструктуры**. Стоимость квартиры будет выше, если в пяти минутах ходьбы находится станция метро, рядом есть школы и детские сады
* **Год постройки дома.** Обычно принцип такой: чем старше, тем дешевле. Исключения составляют здания с исторической ценностью
* **Этаж, где расположена квартира.** Квартиры на первых этажах обычно стоят дешевле, чем на верхних. В старых домах, наоборот, жильё на верхнем этаже часто дешевле, так как может протекать крыша 

* ** Метраж. **Чем больше в квартире метраж жилой зоны, тем выше её стоимость. При этом студии и однушки легче продать, чем многокомнатные квартиры


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/74dbce1ed4b392b36ad1305949522b5a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если вам не важно расстояние до метро, то выбирайте квартиру чуть дальше и экономьте сотни тысяч рублей

</Image>

*Для справки*. Цены на новостройки в Москве в 2023 году выросли быстрее (+8% г/г), чем на вторичное жильё (+4% г/г), из-за льготных программ ипотеки. При этом в столице цена первичной недвижимости всего на 6% опережает вторичную (СберИндекс). В целом по России разница в ценах между первичным и вторичным рынками составляет около 43%. 


### Стоимость квартиры в центре Москвы

В 2023 году самым дорогим округом остался Центральный. На втором месте — Западный округ вместо Юго-Западного. Отчасти это обусловлено активной застройкой: в нём наибольшее количество новых объектов. 

Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр. Но есть и недвижимость, где стоимость квадратного метра составляет 1 млн рублей. Так что диапазон цен достаточно большой. 

За 8 млн рублей можно купить небольшую однокомнатную квартиру между ТТК и МКАД. Например, в 15 минутах ходьбы от метро. Правда, за эту сумму вы получите квартиру в не очень хорошем состоянии: с бабушкиным ремонтом, протекающей сантехникой или облетающими обоями. Жильё за такую сумму можно купить только в старом доме. 

Приличную однушку в центре Москвы можно найти за 12–15 млн. Если хотите купить квартиру с современным ремонтом, то она будет стоить дороже. Двушки сейчас продаются в диапазоне от 13 до 40 млн.


### Садовое кольцо

Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость зависит от того, находится жильё в старом фонде или нет. Локация имеет очень важное значение. Среди самых престижных и дорогих районов — Тверской, район Арбата, Хамовники, Якиманка. В них стоимость недвижимости выше, чем в других.  

Кстати, в центре столицы в старых домах квартиры редко стоят дешевле — скорее наоборот. Это связано с тем, что там много зданий исторической ценности. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a9a8e68df3d5bbbe1ef0799d38065873.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, однушка на Старом Арбате может стоить 25 млн рублей за 29 квадратных метров


</Image>


### Третье транспортное кольцо

Квартиры от ТТК до МКАД пользуются у покупателей наибольшей популярностью: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. На стоимость жилья в пределах Третьего транспортного кольца влияют не только те факторы, что мы перечислили выше, но и округ. 

Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ. Далее в порядке убывания: Северо-Западный округ, Новомосковский, Южный, Северный, Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа. Точную стоимость недвижимости в этом районе назвать сложно, так как диапазон очень широкий. 

Например, в Щербинке однокомнатную квартиру можно найти за 7–7,5 млн. А вот у метро «Аминьевская», в новом ЖК бизнес-класса с современным ремонтом, однокомнатная квартира будет стоить 15–23 млн в зависимости от площади. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/23d8189fc15707eba8cb9bb5d0ad8980.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, двухкомнатная квартира в ЮЗАО у метро «Ленинский проспект» может стоить около 15 млн рублей

</Image>


### Стоимость квартир в пределах МКАД

Стоимость квартир внутри МКАД выше, чем за её пределами. Это связано с возможностью получить московскую прописку, которая влияет на цены. Многие думают, что покупка квартиры в пределах МКАД меняет социальный статус, так что цены улетают в небо. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ab8a815e4147a27391c029768a1130d2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, квартира в ЦАО у метро «Римская» может стоить больше 25 млн за вторичку

</Image>


### Цена квартир за МКАД

Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. Стоимость — 211 тысяч рублей за квадратный метр. В этом районе в 2023 году рост цен оказался ниже инфляции — всего 3,5%. 

На цену в первую очередь влияет транспортная доступность. Чем дальше квартира находится от МКАД, тем дешевле — и наоборот. В этом районе хорошая однушка стоит 7–10 млн, скромная — 6–6,5 млн. Двушки стоят в диапазоне от 7,5 до 15 млн. Но есть и исключения. Например, в Люберцах однокомнатная квартира в среднем стоит 5,5–6 млн, а в Красногорске — от 7,5 млн. 

Недвижимость в Новомосковском округе стоит больше, чем в Подмосковье, но меньше, чем в Москве. Но район обещает быть перспективным: скорее всего, через 5–7 лет в НАО цены сравняются с московскими. Область активно и быстро развивается, открываются новые станции метро, строится много жилых комплексов. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2cb600052f17ca92dd3aca3ae89d1d98.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, в Капотне однушка с евроремонтом обойдётся в 9 млн рублей

</Image>


### Дополнительные рекомендации

Где купить вторичку и за какую сумму — зависит от запроса покупателя. Для каждого ответ будет свой. Во-первых, отличаются потребности, во-вторых — возможности. Дешевле стоят квартиры, в которых была существенная перепланировка, есть обременение или сделка по доверенности. Такие факторы всегда негативно влияют на стоимость — даже больше, чем бабушкин ремонт. 

Сейчас купить вторичку без ипотеки можно онлайн — благодаря[ Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Это простой и безопасный способ: вы будете в курсе всех шагов сделки, при этом никуда не  придётся ездить. Специалисты М2 подготовят полный пакет документов, например, договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Вам не нужно беспокоиться, что чего-то не хватает или что-то заполнено не так: мы позаботимся обо всех формальностях.

До заключения договора деньги будут храниться в банке ВТБ — продавец получит их только после регистрации сделки в Росреестре. Так что процесс полностью прозрачный и безопасный. Мы поддержим на всех этапах: проверим заявление перед отправкой, проконтролируем регистрацию в Росреестре и придём на помощь, если возникнут сложности.

А ещё рекомендуем воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_vibiraem-vtorichku). Покупка на вторичке несёт больше рисков: можно попасть на мошенников, скрытых родственников, которые претендуют на квартиру, или банкротство бывших собственников. Мы учтём все подводные камни и гарантируем безопасность. А если произойдёт непредвиденная ситуация, защитим ваши интересы в суде или вернём полную стоимость квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bdcbf82dbe30b93ef9b1e27d7bc6bd04.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

**Краткие выводы**
* Цена на недвижимость зависит от её ликвидности. Она складывается из следующих факторов: состояние квартиры, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, год постройки, этаж и метраж
* Квартиры в центре Москвы сейчас стоят от 320 тысяч за квадратный метр, но иногда цены доходят до миллиона
* Цены на недвижимость в пределах Садового кольца составляют в среднем 450–550 тысяч рублей за квадратный метр. Самые престижные районы: Тверской, Арбат, Хамовники, Якиманка
* Квартиры от ТТК до МКАД популярны у покупателей: чем ближе МКАД, тем меньше стоимость квадратного метра. Самым дорогим и привлекательным для жизни считается Юго-Западный административный округ
* Самые дешёвые квартиры в Москве — за пределом МКАД. В среднем 211 тысяч рублей за квадратный метр



</Notification>



Выбираем вторичку 

 Меня зовут Юлия Верклова. Я работаю руководителем SMM-направления Метра квадратного и недавно купила квартиру в Москве. Квартира эта непростая: с интересным прошлым и несколькими поколениями владельцев. Я давно мечтала о покупке именно такого жилья.

Оказалось, что покупка квартиры с историей сопряжена с рядом сложностей. Но мне помогли грамотный риелтор и сервис «Защита сделки». Благодаря им проблемы удалось разрешить, а я стала владелицей квартиры своей мечты. Рассказываю, как это было.


 И как в этом помогла Защита сделки



## Всё началось с романтической истории


В августе 2023 года ко мне переехал молодой человек из Владивостока, и мы решили купить квартиру. Перед отъездом он продал своё жильё, поэтому у нас собралась достаточно большая сумма на первоначальный взнос. У нас было несколько требований.

**Вторичная недвижимость. **Мы успели пожить в новостройке, и нам не нравились современные ЖК. Меня не привлекали большие дома с видом на такие же дома, постоянный ремонт у соседей и возможные сложности при неизбежной усадке здания. Хотелось чего-то более стабильного и прошедшего испытание временем.

**Низкая этажность. **Невысокие дома, на мой взгляд, живописнее и уютнее. А после современных домов-свечек это вообще невероятная красота.

**В историческом районе Москвы.** Пока что мы с молодым человеком живём в съёмной квартире между Бауманской и Электрозаводской. Это приятный район со старой кирпичной застройкой: мы любим гулять по Москве, смотреть на архитектуру и мечтать о жизни в таких домах. Поэтому в идеале мне хотелось купить квартиру именно в Басманном районе. Мы не хотели жильё на окраине или за чертой столицы.

Мне была доступна IT-ипотека с пониженной ставкой, но я настолько не хотела новостройку, что опцией в итоге не воспользовалась.


### Искали квартиру и наконец нашли


Мы просмотрели множество предложений о продаже жилья в Басманном районе. Большинство квартир здесь — сталинки в кирпичных домах, и стоит такое жильё дорого. 


> *Был случай, когда мы увидели объявление с ценой в 21 миллион рублей и подумали, что такую сумму хоть с трудом, но можем себе позволить. А потом оказалось, что эту квартиру продают на торгах, и 21 миллион — стартовая цена. Пришлось отказаться.*

Недорогие варианты тоже встречались, но в основном это были дома с деревянными перекрытиями, а мы хотели с железобетонными. Это тоже сузило поиск.

Я уже почти отчаялась, но тут появилось ещё одно объявление. Квартира за 16 миллионов рублей, в Сокольниках, в старом доме неподалёку от любимого нами Басманного района. Мы ухватились за это предложение и пошли смотреть.

Когда я увидела дом, то просто в него влюбилась. Он находится в историческом, очень живописном районе Сокольников, вокруг много интересных построек, а главное — сам дом расположен между Боевскими банями и Боевской богадельней. Более того, он находится в том же комплексе зданий, что богадельня, и изначально в этом доме жил её обслуживающий персонал.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/59a27ca5d4f752f5880741594aca3133.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Боевская богадельня — потрясающе красивое здание, построенное в 1890-х годах. А наш дом находится прямо по соседству с ней

</Image>


> 
*Сам наш дом — пятиэтажный, с огороженным двориком и необычным подъездом с мозаикой. В общем, мы сразу были впечатлены. А когда зашли в квартиру, почувствовали, что она «наша».*

Нас встретили риелтор и родственница владельцев квартиры — она помогала им с продажей. Квартира оказалась с советским ремонтом, золотыми обоями и множеством артефактов эпохи. Родственница собственников провела нам экскурсию и рассказала истории о доме, где прошло её детство.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d56efd9aebc237a2abfda8f3843be157.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

От квартиры оставалось ощущение, будто заглянули в прошлое. А ещё там был очень-очень древний кондиционер: я даже не знала, что в те времена они уже существовали


</Image>

Прежними владельцами этой квартиры были пожилые муж и жена. Тоже непростые люди: жена была переводчицей и как-то работала с самим Хрущёвым. В подарок ей в подъезде даже установили единственный в доме лифт. У пары не было детей, после смерти мужа квартира отошла жене, а после неё — дальним родственникам. Они и решили продать недвижимость. А мы, влюбившись в эту квартиру, приняли решение купить её.


### Долгая история собственности и проблемы со страховкой


Мы отправили заявку на ипотеку через сервис Метра квадратного, где её сразу разослали по нескольким банкам. В итоге ипотеку решили брать в ВТБ. Я зарплатный клиент этого банка, и мне предложили выгодные условия. К тому же мы запрыгивали в последний вагон перед повышением ключевой ставки, поэтому времени долго выбирать банк у нас не было. А ответ от ВТБ по заявке пришёл первым. Но тут начались сложности с квартирой.

* По завещанию муж и жена передали недвижимость двум родственницам, настолько дальним, что подтвердить родство было сложно.

* Наследство было свежее — собственница умерла осенью, а квартиру выставили на продажу уже весной. Могли объявиться другие потенциальные наследники и начать судебное разбирательство.

Банк настороженно отнёсся к сделке с недвижимостью такого возраста и с такой историей, поэтому отказал нам в титульном страховании. Оно действует в случае, когда добросовестный приобретатель теряет права собственности по не зависящим от него причинам. Скажем, если объявятся законные наследники, о которых ранее ничего не было известно. Без такой страховки процент по ипотеке был бы выше.


> *Мы долго думали и уже почти согласились оформить ипотеку без титульного страхования — и тут банк изменил решение. Теперь ипотеку без титула нам не одобряли.*


Мы веером разослали заявки во все страховые и получили целую охапку отказов. Везде или просто не хотели страховать такую квартиру, или требовали подтвердить родство.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b0df526114c563ef59116e1184709f48.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Страховые запрашивали документы о родстве, но риелтор со стороны продавца говорила, что нужные бумаги давно утеряны


</Image>

До нас квартиру смотрела ещё одна пара, и у них тоже возникла проблема с ипотекой. Эта пара, как и мы, продолжала пытаться, но безуспешно. А продавцы квартиры одновременно работали и с нами, и с ними.


<Notification>

В итоге риелтор сказала: «Давайте отменять сделку, мы продадим квартиру тем, кто сможет купить её без ипотеки». Ведь ипотеку на неё не дают.

</Notification>


### Мы не отчаялись

Когда мы поняли, что теряем квартиру мечты, я решила найти риелтора со своей стороны. Благодаря работе в М2 я знаю потрясающего специалиста — Наталью Ракчееву, амбассадора наших сервисов и большую сторонницу Защиты сделки. К ней я и обратилась.

Наталья оказалась невероятным профессионалом. За три дня она разобралась в документах, смогла найти и подготовить выписку из домовой книги, доказать родство и право наследования — и оформила нам титульное страхование квартиры.

Вот что говорит сама Наталья:


> Сделка была на волоске. Банк требовал титульное страхование предмета залога по рискам, и это было сложнее всего. Продавцы недавно получили квартиру в наследство, не являлись прямыми родственниками и были в преклонном возрасте. В большинстве случаев это стоп-фактор, и клиентам отказали все аккредитованные банком страховые.

> Мы в ручном режиме провели переговоры со страховыми компаниями, прислали пакет документов, ответили на все дополнительные запросы специалистов по оценке рисков. В результате нам ответили положительным решением. По сути, мы в ручном режиме отработали кейс. Для нас это была сложная задача, и мы с ней справились.


Наша ипотека была спасена. Но я решила, что с такими приключениями нужно перестраховаться, и договорилась с Натальей о Защите сделки. Причин было несколько:
* у нас был большой первоначальный взнос, а титульное страхование его не покрывает — хотелось дополнительно защититься
* обе наследницы квартиры — пожилые женщины, и мы боялись, что могут возникнуть вопросы об их дееспособности
* я сама работала в М2 и знала, что сервис полезный

[Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei) стоила 24 900 рублей. В эту сумму входили тщательная проверка квартиры экспертами Метра квадратного и подготовка заключения с рекомендациями, стоит ли покупать недвижимость и какие пункты лучше указать в договоре. При каких-то сложностях нам бы выделили юристов, чтобы отстаивать наши интересы в суде. А если бы мы потеряли квартиру, Защита сделки компенсировала бы нам полную её стоимость.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/01ef8fdb614c0caef32ae08bee49fa85.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Я боялась, что в отчёте нам порекомендуют не покупать квартиру. Но заключение оказалось положительным, и мы получили сертификат о защите сделки


</Image>

Когда пришел отчёт, собственники квартиры подняли цену на 700 тысяч рублей. Для нас действовали прежние условия, но если бы сделка сорвалась, новые покупатели взяли бы недвижимость по завышенной стоимости. Всё это время объявление о продаже не убирали, и мы беспокоились, поэтому провели сделку довольно быстро.

И вот мы наконец подписали договор. Собственницы прошли психиатрическую экспертизу, прочитали вслух текст, а мы с их разрешения сохранили диктофонную запись как доказательство. Защита сделки будет действовать ещё 10 лет — даже если объявятся какие-то другие родственники, нам ничего не грозит.

  
### Что происходит сейчас

Мы заключили сделку в августе. Сейчас у нас ремонт — мы уже завершили этап демонтажа старой отделки и подготовили дизайн-проект. Пришлось снести часть стен, возведённых из какого-то материала на основе дерева: от возраста они стали хрупкими и нуждались в замене. А ещё в доме нет центрального отопления, и греть воду нужно на газовой колонке. Но мы были к такому готовы и не переживаем.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9c77a8eed66415788c30aa89ccb9c877.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Изначальная схема квартиры и дизайн-проект ремонта — мы решили избавиться от длинных коридоров и изменить расположение проходов


</Image>


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/df5d28e80cd53e01d8fa11c077c38636.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Мы довольны своим выбором. Но покупка такой квартиры — процесс с нюансами, и я хочу дать несколько советов тем, кто тоже решится брать вторичное жилье.

* Проверьте дом — находится он в очереди на демонтаж или нет, потому что низкие цены часто ставят на квартиры в домах под снос
* Познакомьтесь с соседями — пусть расскажут о доме и его особенностях, а вы заодно узнаете, что это за люди
* Будьте готовы, что расходы на ремонт окажутся высокими — советую проверять состояние пола и коммуникаций ещё перед покупкой, чтобы избежать сюрпризов
* Заручитесь помощью своего риелтора — специалист на стороне продавца может быть не заинтересован в вашей защите
* По возможности защититесь — в моем случае Защита сделки дала нам возможность спокойно спать. Лучше тщательно проверить всё перед покупкой и не волноваться

Ну а наш выбор вторичного жилья оправдался. Наши соседи — приятные улыбчивые люди, все знают друг друга, а дом находится в живописном месте и восхищает дизайнеров своей необычной планировкой. 

*Мы надеемся в следующем году закончить ремонт и переехать в новую квартиру. Желаю, чтобы и ваша мечта сбылась — и вы могли жить так, как всегда хотели.*





Как я покупала квартиру с историей

Внезапная повестка, бессонная ночь и четырёхчасовое заседание — эксперт Метра квадратного рассказывает, как удалось защитить права клиента, оказавшегося в центре судебной драмы. 

 на квартиру за 25 млн рублей

 Привет! На связи Инна — юрист и эксперт М2. Я занимаюсь [защитой сделок](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event) в сфере недвижимости. Фильмы и сериалы сформировали у людей мнение, что только в уголовной сфере бывают по-настоящему интересные кейсы. Там всегда экшен, неоднозначные свидетели, строгие судьи, нечестные адвокаты и настоящая драма. Однако в нашей области накал страстей бывает не меньше! 

Сегодня поделюсь историей из своей совсем недавней практики. Клиентка чуть не лишилась квартиры за 25 млн рублей, поскольку мошенник использовал схему, которую невозможно было вычислить заранее и обезопасить себя. Спойлер: мы полностью отстояли жильё по закону — сейчас расскажу как. 


### Обман, который невозможно было увидеть заранее 


С точки зрения нашей клиентки, квартира при покупке была юридически чистой. Согласно документам, первый собственник у жилья появился в 2022 году, сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Никаких посредников не было, подозрений в каких-либо серых схемах тоже.

Однако впоследствии оказалось, что ещё за время строительства недвижимость пережила 5–6 уступок прав требования. То есть по факту её владельцы несколько раз менялись, но узнать об этом было практически невозможно: банально негде посмотреть, сколько раз и кем проводились такие операции.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fa57acbc82a57054504c24aec530d8d0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

#### Такая проблема — своеобразная «фишка» сделок с первичной недвижимостью. До завершения строительства дома считается, что жилья как такового не существует — только права на него. Первая запись в ЕГРН появляется лишь после окончания стройки, присвоения кадастрового номера и постановки на всевозможные учёты. То есть Росреестр просто не покажет переходы прав до этого момента. 



</Notification>

Наша клиентка покупала жильё, построенное по договору долевого участия, а в нём отражается только первый собственник. Когда же новую хозяйку вызвали в суд, оказалось, что с квартирой происходили кое-какие незаконные вещи и есть вполне реальная перспектива её лишиться. 

### Квартира со сложной судьбой

Чтобы разобраться в сути проблемы, нужно вернуться на восемь лет назад. В 2015 году застройщик начал возводить дом, и ему нужны были деньги. В такой ситуации компании часто продают права собственности на квартиры различным инвесторам и заинтересованным юрлицам. ‎«Физики» обычно в это не влезают — мало кто готов отдать миллионы рублей за площадку в чистом поле, где ещё даже котлована нет. 



<Notification>

#### Застройщик и заинтересованные компании заключают договоры между собой на тысячи квартир, а в итоге, как и любой другой актив крупного бизнеса, он может легко «потеряться», если кто-то из сотрудников захочет незаконно обогатиться. 




</Notification>



Именно так и произошло в нашем случае. Работник компании, которая приобрела у застройщика права собственности на 20 квартир, взял доверенность своего начальника и переписал их на своё юридическое лицо. Среди них было и жильё, которое спустя восемь лет купила наша клиентка. 

Пока в реальности жильё не было построено, никто и не замечал, что произошло что-то неладное. Правда вскрылась, когда застройщик обанкротился — в результате аудита обнаружилось, что несколько десятков квартир «‎пропали». 

На бывшего сотрудника завели дело — следствие ещё идёт, но в арбитражном суде уже признали, что квартиры украдены, первая сделка официально не существует. Те, кто владеют украденным, должны вернуть пострадавшему юридическому лицу 200 с лишним миллионов рублей. 

Однако компании неинтересны деньги — гораздо важнее квартиры. Их легче получить, да и стоимость жилья постоянно растёт. Так что недвижимость могли по закону отобрать: если имущество выбыло из владения собственника не по его воле, то он может забрать всё назад. 

### Клиентка, повестка, суд и адвокат

Письмо от клиентки с просьбой о помощи пришло на нашу электронную почту поздно вечером в будний день. Она решила посмотреть на свою квартиру, где на тот момент делался ремонт, и нашла в почтовом ящике иск — там было написано, что уже завтра в 10:00 будет рассматриваться дело о передаче недвижимости крупной компании. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1fdf6badd00e389db8a2c9bf6bb7f915.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Естественно, появиться в суде уже с утра мы не могли — банально не было свободных юристов. Однако мы быстро разобрались в ситуации, подготовили все необходимые материалы и документы, а затем передали их клиентке. Работа шла буквально всю ночь. 

Владелица квартиры была в шоке: какая-то крупная непонятная компания хочет отобрать её жильё, которое она купила за большие деньги. Девушка испугалась, быстро нашла адвоката и попросила его сходить в суд. Как выяснилось уже потом, этот юрист не передал судье ни один из материалов, которые мы готовили. Он даже с ними не ознакомился. 


> ✅ Наша цель — разобраться с делом как можно быстрее. Клиентка нам ничего не платит — за защиту сделки она один раз уже отдала 24 900 рублей. Если мы вдруг проиграем, то будем обязаны вернуть ей сумму, за которую она купила квартиру. Именно поэтому мотивации разделаться со всей историей быстро и эффективно у нас было хоть отбавляй. 



> ❌ С адвокатами всё наоборот. Они обычно получают гонорар за каждое заседание. Чем дольше длится судебный процесс, тем больше денег юрист получит. Его задача — затянуть процесс, поэтому он постоянно сгущал краски, не давал конкретную информацию и просил 100 000 рублей за работу. При этом документы не показывал и ничего не объяснял. 



В итоге мы убедили владелицу квартиры отказаться от услуг адвоката и полностью довериться нам, а уже ко второму заседанию, которое было назначено через две недели, мы были готовы на все 100%. 

### Защищаемся и побеждаем

К новому заседанию мы подготовили аргументы по трём основным вопросам и собрали железобетонные доказательства, что никакого злого умысла у нашей клиентки не было, а сделка прошла полностью законно. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4399611bc6d1263dc39895d991d3661f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

1️⃣ Нужно было доказать судье, что уголовка против предполагаемого мошенника, изначально укравшего 20 квартир, никак не связана с нашим текущим делом. 

Как раз на обратном очень сильно настаивали оппоненты. Они хотели истребовать уголовное дело и только после его разрешения уже рассматривать наше, а это минимум ещё полгода судебной возни, что совершенно противоречило нашей стратегии. Мы очень долго спорили по этому вопросу, но судью всё-таки удалось убедить, что прямой связи между первоначальным мошенничеством и заключением последней сделки нет. 

2️⃣ Важно было доказать нашу правоту в сути спора. Ситуация была следующая: представитель юрлица говорил, что у него украли эти квартиры, он не изъявлял воли на их передачу, а доверенность подделали. Именно поэтому вне зависимости от того, у кого сейчас имущество, его нужно вернуть. 

Это, кстати, довольно сильный аргумент, который работает для любого имущества. Например, если у меня украли украшения, а на следующий день я их увидела в ломбарде, то мне их должны вернуть. И неважно, кто их принёс, сколько ломбард за них заплатил и какая была цепочка перепродаж.

Был далеко не нулевой шанс проиграть. Нашим спасением стал тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры ещё не существовало — ведь дом только начинал строиться. Именно поэтому украли восемь лет назад не квартиры, а права на них. А вот на подобные нематериальные объекты нормы права, про которые я писала выше, не распространяются. 

3️⃣ Обязательно нужно было доказать, что на момент покупки квартиры наша клиентка не знала и не могла знать, что с ней есть такие проблемы. Это подтвердил наш отчёт по защите сделки — судья его очень внимательно читала. В нём мы как раз писали, что всё проверили, заказали нужные выписки и пришли к выводу, что объект ‎«чистый». 

Ещё нам на руку сыграл тот факт, что клиентка рассчиталась за квартиру по безналу. Наличные деньги намного сложнее отследить и трудно доказать, что они в реальности были, так что это серьёзный фактор риска. А вот банкам суды ещё как верят. 



<Notification>


#### В итоге наши аргументы убедили судью — всё решилось за одно заседание! Правда, шло оно долго: примерно четыре с половиной часа. Это большая редкость — обычно у судей очень много дел, но для нас она выделила целый день. Я лично рассчитывала, что на всё уйдёт минимум четыре заседания. 



</Notification>



### Выводы и рекомендации от юриста М2

В качестве бонуса собрала для вас несколько советов. Они не уберегут от попадания в похожую историю, но помогут выйти из неё с меньшими потерями. 


> **Перед покупкой всегда заказывайте проверку квартиры с изложением в письменном виде. Нужен именно профессиональный отчёт, что с жильём всё окей.** Если вам не повезёт и дело дойдёт до суда, то простым заявлениям в стиле «Ну, мы тогда глянули на документы, и всё было нормально» никто не поверит. 


> **Рассчитывайтесь только по безналу. **Как я уже писала выше, это один из главных критериев добросовестности покупателя с точки зрения суда.



> **Если дело доходит до суда, то пользуйтесь услугами юристов, которые специализируются на недвижимости.** В заседании участвовали несколько юристов других ответчиков, которые откровенно «плавали» в вопросах из нашей сферы, — это даже судья замечала. 



Кстати, если вам понравился формат судебной драмы по вопросам недвижимости, то прочитайте [другой наш текст в блоге](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/). Он тоже прекрасно доказывает, что даже полностью законная сделка может обернуться судом. 





Судебный кейс: как мы защитили права клиента

Чтобы купить квартиру в другом городе, больше не обязательно туда ездить и заключать договор лично — всё можно сделать удалённо. Как именно это сделать и что нужно учесть — рассказали в этой статье. 

Какие документы проверить, как осмотреть комнаты и организовать сделку



## Правильно оценить квартиру на расстоянии


Удобнее всего искать квартиру в онлайн-сервисах с объявлениями о недвижимости — например, на сайте [Метра квадратного](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/). Там с помощью фильтров можно выставить нужные параметры: количество комнат, новостройка или вторичка, площадь, район и прочее. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/beabbaa86f644cc222d2f578f3e66d7b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Источник: [M2](https://m2.ru)

</Image>





Осмотреть интересующие квартиры уже немного сложнее. Идеально, если есть доверенный человек в этом городе. Он сможет лично убедиться в том, что двери легко закрываются, в окна не дует с улицы, а соседей сверху не слышно. А вот если такого человека нет, придётся проверять жильё своими силами. Рассказываем по шагам, что именно нужно сделать. 

**Шаг 1. Запросить максимум фото и видео у продавца.** Причём не только самой квартиры, но ещё двора, подъезда и лестничной площадки. Ещё лучше запросить снимки отдельных элементов: счётчиков, труб, вида из окна, а также фрагментов потолка, стен и пола крупным планом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/48da930bd80a9098ff23fbcaffa4cd11.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если всё устроит, можно организовать видеозвонок — он даст более подробную картину. Осмотрите окна, углы комнат, просите подвигать мебель, чтобы в случае чего увидеть изъяны на стенах и на полу.


**Шаг 2. Найти контакты других жильцов этого дома.** Например, в отзывах на сайтах, где размещают объявления о недвижимости. Только у них вы узнаете, насколько толстые стены в здании, какой запах стоит в подъезде и не текут ли трубы в доме. 

**Шаг 3. Использовать картографические сервисы. **С их помощью легко проверить развитость инфраструктуры: как далеко идти до остановки или станции метро, много ли рядом магазинов, кафе, школ, торговых центров и прочих объектов. Ещё можно воспользоваться [панорамой улиц](https://yandex.ru/maps/225/russia/panorama/?ll=99.505405%2C61.698653&z=3): с ней посмотрите на сам район и оцените его общее благоустройство.


## Проверить юридическую чистоту сделки



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Какие документы спросить у продавца квартиры и что в них проверять](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Чтобы покупка квартиры не обернулась судебными разбирательствами или даже потерей собственности, нужно внимательно проверить документы как жилья, так и продавца. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


💼 **Убедиться, что квартиру продаёт собственник или законный представитель.** Если это делает сам владелец, от него нужна копия паспорта и выписка из ЕГРН. Из неё можно узнать, на кого зарегистрировано жильё, когда его купили и нет ли обременений — например, ипотеки. 


Если квартиру продаёт законный представитель, он должен предоставить доверенность от собственника на жилье. Проверить ее подлинность можно на сайте [Федеральной нотариальной палаты](https://www.reestr-dover.ru/). Если документа там нет, то у него либо закончился срок действия, либо он поддельный.

👪 **Узнать всё о семье продавца**. Если пара купила недвижимость в браке, для продажи оба супруга должны дать нотариальное согласие на сделку. Без этого есть риск в будущем потерять квартиру. Законно продать собственность может и один партнёр, но тогда второй имеет право оспорить сделку в суде и забрать её обратно.

А если [в квартире прописаны дети](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/), нужно получить разрешение на их выписку от органов опеки и попечительства. Однако если ребёнок не собственник жилья, то родители могут его выписать сами. Обязательно попросите у владельца недвижимости справку о зарегистрированных лицах — её выдают в МФЦ или паспортном столе.

💸 **Проверить задолженности собственника. **Например, у владельца квартиры может быть кредит на крупную сумму, который он хочет закрыть деньгами от сделки. Но если он по каким-то причинам не сумеет погасить долг и его признают банкротом, то жильё отберут у покупателя. 

Проверить задолженности перед кредитными организациями можно в бюро кредитных историй — это можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но данные может получить только сам продавец.

🔨 **Узнать, были ли несогласованные перепланировки**. Они делают жильё менее безопасным, а ещё это нарушение закона: вас могут привлечь к ответственности, даже если стены возводил предыдущий владелец, а вы об этом не знали. 

Чтобы проверить, была ли перепланировка, просите у собственника план из БТИ, а затем сравните его с реальным расположением конструкций.




<Notification>

Для полной уверенности в безопасности покупки лучше использовать сервис [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event). В него входит юридическая проверка недвижимости и рекомендации по устранению рисков от юристов Метра квадратного, составление договора купли-продажи и сертификат по защите сделки на 10 лет.

</Notification>



## Удалённо провести сделку

Раньше такую покупку жилья нужно было проводить через своего представителя, который может встретиться с продавцом квартиры. [Но с 2019 это не так](https://realty.rbc.ru/news/5e58c8b79a7947233afe5725): теперь для заключения договора не нужно собираться в одном месте. Стороны лишь должны выбрать нотариальные конторы в своих городах, отнести все документы и согласовать удобное время для проведения дистанционной сделки.

Затем проект договора вносят в единую информационную систему нотариата. Когда его подписывает нотариус, документ приобретает юридическую силу — сделку регистрируют и отправляют в электронном виде в Росреестр. А уже готовые документы о владении собственностью можно забрать на следующий день в регистрационном ведомстве своего города.


<Notification>

Удалённую покупку квартиры  — так же, как и с личным присутствием — удобнее и безопаснее проводить с риелтором. Он будет сопровождать вас по ходу всей сделки, поможет разобраться с документами и возьмёт на себя всю организационную работу. 


</Notification>

## Список использованных источников

Статья «Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе» // РБК. 



Как купить квартиру, если не можешь посмотреть её вживую

Быстро и выгодно [продать квартиру](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee) бывает непросто. Например, если вы хотите сделать это сразу же после окончания строительства, но в вашем ЖК выставлены десятки похожих объектов с одинаковой отделкой от застройщика. Или получили недвижимость в наследство, но покупатели придираются к недостаткам и требуют снизить цену. В обоих случаях может помочь хоумстейджинг — преображение квартиры.   

Рассказываем, какие приёмы помогут увеличить спрос на ваше жильё и повысить его стоимость.

И продать быстрее

Стоит учитывать, что хоумстейджинг подходит не для всех квартир. Если объект в плохом состоянии, переделки окажутся слишком дорогими и не принесут выгоды. У такого жилья определённая целевая аудитория — люди, которые хотят потратить мало денег, а потом переделать всё под себя. Но даже в этом случае убрать некоторые вещи и навести порядок не будет лишним.

А вот если состояние у квартиры хорошее, то вложения в хоумстейджинг могут быть оправданными. При относительно небольших затратах в 20 000–100 000 рублей стоимость квартиры может вырасти на 5–25%. 

Преображение квартиры состоит из 5 этапов. 

## Этап 1. Деперсонализация
*Затраты — от 0 рублей, можно даже немного заработать.*

В первую очередь нужно избавиться от всех лишних вещей, которые создают визуальный шум и напоминают о предыдущих хозяевах. Большую часть декоративных предметов интерьера, всю личную технику, одежду и прочие неуместные объекты стоит вынести из квартиры как можно раньше. 

Вот два универсальных совета: 

**Сфотографируйте интерьер. **На фото все недостатки комнаты, в том числе лишние вещи, сильнее бросаются в глаза. Подумайте, что точно хочется убрать, а чего, наоборот, может не хватить вашему покупателю.


**Продайте или отдайте лишние вещи.** Если вам не нужны какие-то предметы интерьера из квартиры, можно выставить их на продажу или подарить знакомым. Вполне реально немного подзаработать на такой уборке.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/21a94568dff7283b288216ef3fdd5ca0.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 2. Мелкий ремонт плюс перестановка мебели 

*Затраты — от 20 000 до 150 000 рублей при небольших изменениях; до 1 млн и выше при большом объёме работ. *

Квартира «заезжай и живи» — один из самых ликвидных вариантов на рынке, особенно для семей с детьми. Хорошее состояние комнат и мебели поможет обосновать более высокую цену для потенциальных покупателей. На этом этапе стоит привлечь риелтора к оценке квартиры и обсудить её потенциал. 

Вот что ещё нужно сделать: 

**Проверьте, достаточно ли в квартире розеток.** Посчитайте примерное количество электрических устройств, которые могут использовать жильцы: от телевизора до зарядок для телефона. А ещё подумайте, в каких местах розетки будут нужнее всего. Стены можно не штробить — внешняя разводка проводов под ретро станет красивым декором.  

**Добавьте света. **Можно просто заменить лампочки на более яркие, а абажуры и светильники — на более новые и светлые. А ещё можно сделать внутренние окна — это более затратный, но очень эффектный способ впустить больше света внутрь квартиры. 

**Перекрасьте стены в светлые цвета. **Белый — оптимальный оттенок при продаже жилья. Он символизирует всё новое и служит прекрасным фоном для любой мебели. А ещё не придётся тратить много денег, и срок реализации проекта не затянется. 

**Докупите все недостающие предметы. **Чтобы укомплектовать кухню, достаточно выбрать готовые модульные варианты. А купить мебель можно через площадки для частных объявлений — там много вариантов, которые помогут не выбиться из бюджета. 

**Сделайте перестановку мебели.** Посмотрите, как расставляют её в разных комнатах профессиональные дизайнеры. Многие решения покажутся вам непривычными, но они добавляют уюта и визуальной привлекательности — например, диван можно сделать центром гостиной и сформировать вокруг него целую зону для приёма гостей. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/64a9dcdbb3634d7f41350f7358d2142b.png"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



## Этап 3. Генеральная уборка и наведение порядка 

*Затраты — от 0 рублей, если делать самостоятельно; от 2000 до 7000, если обратиться к клининговой компании. *

После ремонта приходит время уборки. Если на фотографии грязь может быть незаметна, то при личном визите человек обязательно обратит внимание на все пятна и пыль. Батареи, плафоны на люстрах, карнизы штор — важно, чтобы чистым было абсолютно всё. Общее впечатление от квартиры сильно влияет на итоговое решение потенциального покупателя. 

Обязательно вымойте окна и сантехнику, проветрите помещение и купите интерьерные духи со сложным, «дорогим» запахом. Человек бессознательно располагается к месту с приятным ароматом — этот незаметный компонент добавит объекту привлекательности.  


## Этап 4. Декорирование 

*Затраты — от 0 до 50 000 рублей при комплектации с нуля. *

Самая приятная часть для стейджера: с помощью текстиля, посуды, светильников и растений можно полностью изменить впечатление от квартиры. Однако главная задача — окупить расходы, поэтому чрезмерно вкладываться в дорогие дизайнерские решения не стоит. 

Если вы следовали всем предыдущим пунктам, останется купить совсем немного вещей:  

**Декоративные подушки и покрывала разной фактуры. **Они могут быть бархатистыми, шёлковыми, пушистыми, с узорами и разного цвета. Ткань даже можно использовать как картину или постер в раме. А одно из покрывал — небрежно набросить по диагонали, чтобы придать живости картинке.

**Скатерти, салфетки и дорожки для декорирования стола. **Многослойный декор хорошо смотрится как на фото, так и вживую. Бонусом на стол можно добавить красивые вертикальные объекты: бокалы, стаканы и свечи.

**Декоративные букеты. **Ветки эвкалипта или другой декоративной зелени прекрасно завершат композицию — они сделают жильё более «живым» и привлекательным. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b951a2bccbe667450d854d706e723ec.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 5. Фотосъёмка

*Затраты — от 0 рублей, если делать самим; до 5000–10 000 с профессионалом. *

Даже если квартира уже выглядит привлекательно, без хорошей фотосессии не обойтись. Ведь у человека ещё должно возникнуть желание увидеть её своими глазами — фото квартиры должны мгновенно вызывать у вашей целевой аудитории «вау-эффект».

Для фотосессии можно пригласить профессионального интерьерного фотографа или риелтора со стажем, а можно сфотографировать всё самостоятельно на смартфон. 

Базовые правила, если будете фотографировать жильё сами: 

**Фотографируйте квартиру в дневное время и в солнечную погоду. **Тогда она будет выглядеть более светлой и просторной. Если же солнца не предвидится, можно поставить дополнительные лампы или специальные прожекторы для его имитации.
 
**Снимайте и выкладывайте фотографии квартиры последовательно.** Лучше оставлять двери открытыми и каждый раз захватывать кусочек соседнего пространства. Если из комнаты видно коридор, а из кухни — прихожую, то зрителю будет проще получить полное представление о жилье и как бы «прогуляться» по квартире.

**Держите кадр ровно — стены должны быть параллельными. **Добиться этого поможет штатив. А ещё не снимайте много потолка — лучше, наоборот, чуть присесть, чтобы в кадр вошло больше пола и мебели. Так уменьшится эффект перспективы: интерьер не будет «уезжать» вдаль. 

**Продумайте композицию кадра.** Она должна быть либо симметричной — с центральным предметом в середине и второстепенными по бокам. Либо диагональной — это когда все предметы будто выстраиваются в схематичную линию.
 
**Введите «героя» в кадр. **Это может быть какой-то небольшой предмет интерьера — например, сервировочный столик при съёмке кровати, изогнутый кран при съёмке столешницы на кухне, светильник или настольная лампа. Такие детали сделают кадры более интересными. 

**Напоследок — ещё один полезный лайфхак.** Советуем перед началом хоумстейджинга просмотреть [объявления на Метре квадратном](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee): здесь можно увидеть недвижимость, которая продаётся в вашем районе, и сделать анализ рынка. Так вы точно поймёте, как сделать свою квартиру намного привлекательнее и дороже конкурентов.

Хоумстейджинг: как сделать квартиру привлекательнее

В некоторых случаях законная сделка с жильём может обернуться судом. Именно это произошло с владельцем одного таунхауса. 

Расскажем, чем закончилась эта история и как застраховать себя от всех рисков. 

И как в этом помог сервис Метра квадратного

Покупка недвижимости вызывает у многих людей как минимум волнение. Это понятно: сумма большая, документов — много, и каждый из них нужно проверять. Только по итогам 2021 года в России было зарегистрировано [более 700 000 судебных дел](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai), связанных с недвижимостью. И это только гражданское производство. 

Самым уязвимым звеном сделок с недвижимостью является покупатель. Именно ему нужно проверить всё до мельчайших подробностей в истории объекта, изучить документы до последней запятой и обеспечить безопасность расчётов. Нередко на практике это превращается в полноценное испытание нервов и силы воли. 


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Что такое недействительная сделка](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


И если с проверкой документов всё довольно просто — юристы давно разобрались с форматом договоров — то с проверкой самого объекта дела обстоят сложнее. И именно история объекта недвижимости может стать причиной, по которой суд признает сделку недействительной. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Самое неприятное, что такие ситуации происходят внезапно, предугадать их почти невозможно. Поэтому собственникам часто приходится тратить дополнительные деньги на экстренную помощь юристов и оплату судебных расходов. 

Чтобы такого не происходило, в Метре квадратном разработали сервис [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda). Он работает очень просто: клиент выбирает объект, его проверяют юристы и дают экспертное заключение о безопасности сделки. 


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d818488e46e591e7e878a637798430b9.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент экспертного заключения от Метра квадратного 

</Image>

Также юристы дают рекомендации о том, что необходимо проверить и выяснить прежде, чем эту сделку заключать. Если клиент следует этим рекомендациям и заключает сделку, то он получает сертификат защиты сделки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5db2728ef7c11393371cc1ac9e59fa44.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример сертификата Защиты сделки

</Image>


Этот сертификат подтверждает, что в течение десяти лет с момента сделки Метр квадратный берёт на себя решение любых вопросов и проблем, которые могут возникнуть с недвижимостью. Вплоть до защиты интересов клиента в суде. И это ещё не всё. 



<Notification>

 Если даже не удастся выиграть дело в суде, М2 вернёт клиенту все деньги, которые он потратил на покупку этой недвижимости

</Notification>

Также в [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda) входит составление ДКП, безопасные расчёты, электронная регистрация сделки и неограниченное количество проверок и консультаций. То есть после оплаты услуги клиент может поручить экспертам М2 проверку разных объектов до тех пор, пока не выберет подходящий. Другими словами, это действительно полная защита сделки. 

С момента создания Защиты сделки прошло 4 года. И за это время страховых случаев не было — до недавнего времени. Зато когда такой случай всё-таки произошёл, сервис Метра квадратного помог клиенту сохранить недвижимость и защитить свои права. Без дополнительных трат на юриста. 


## История одного таунхауса 

В январе 2022 семейная пара решила купить таунхаус и использовала сервис «Защита сделки», чтобы обезопасить свою покупку на 10 лет. И вот в конце августа гарантийный случай всё-таки наступил — у новых владельцев дома возникли проблемы с правом собственности.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Юрист М2 Инна Красовская рассказала «Известиям» о том, как обезопасить себя при покупке жилья](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


При проверке недвижимости эксперты Метра квадратного изучили её прошлое и узнали о количестве перехода права собственности. Один застройщик в 2014-2015 годах построил 50 таунхаусов в коттеджном посёлке и в 2015 продал их другой компании. Далее последовала череда переходов права собственности. Но вот чего никто не мог предусмотреть, так это того, что в 2021 году первый застройщик объявит себя банкротом, а вторая компания окажется с ним аффилирована.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


На этом основании в  2022 году конкурсный управляющий решил оспорить самую первую сделку 2015 года. Таким образом право собственности клиентов Метра квадратного попало под угрозу, несмотря на то, что с момента проведения «спорной» сделки прошло 8 лет (так бывает, сроки исковой давности 3 года могут быть восстановлены). Скрытые риски — вроде внезапного банкротства продавца — невозможно выявить заранее, а в нашей ситуации ещё и право собственности переходило от одного юрлица к другому пять раз. 



<Notification>

Подробности этой истории можно узнать из [видео](https://youtu.be/zDHS2oGWwwk)

</Notification>



## Защита в действии 

Клиенты сразу обратились по гарантии к экспертам сервиса «Защита сделки». Юристы Метра квадратного изучили ситуацию и выяснили, что в рамках дела о банкротстве на все таунхаусы в посёлке был наложен запрет на регистрационные действия. Такое ограничение не позволяет владельцу распоряжаться имуществом, например, продавать или дарить его.

Юристы М2 вступили в дело, чтобы защитить законные права клиента. Они обратили внимание суда на то, что срок давности оспаривания сделки истёк, а право собственности переходило несколько раз. А вот добросовестность и финансовая устойчивость нынешнего владельца недвижимости не вызывает сомнений. В итоге суд принял доводы и снял обеспечительные меры. 

<Blockquote
  author="Инна Красовская, создатель и руководитель сервиса «Защита сделки», юрист Метра квадратного"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

«Мы выиграли в суде и сняли арест с таунхауса клиента. Это первый и пока единственный положительный результат среди владельцев пятидесяти коттеджей, на которые наложены ограничения. При этом, благодаря Защите сделки, клиент не потратил ни копейки на неожиданный судебный процесс, сохранил время и нервы. 

Недвижимость — очень значимая покупка в жизни человека, к такой сделке надо относиться серьёзно: всё внимательно проверять, правильно проводить сделку и в случае суда — обращаться к лучшим юристам. Именно эти три элемента обеспечили успешный результат в нашем примере. 


Это показывает, что гарантийный пакет стоимостью в несколько десятков тысяч рублей помогает сберечь миллионы. Не пренебрегайте тщательной проверкой и по возможности защищайте свою сделку — мы в Метре квадратном предусмотрели эти услуги, ими могут воспользоваться покупатели недвижимости любой стоимости».

</Blockquote>


## Запомнить


Если вы планируете покупку недвижимости или помогаете кому-то в этом непростом деле, не помешает проявить дальновидность. Чаще всего сложности в сделках с недвижимостью кроются в истории объекта или в информации, которую скрывает недобросовестный продавец — он может умолчать, что на самом деле половина квартиры принадлежит его супругу (настоящему или бывшему), другим наследникам, его детям (в случае, например, с материнским капиталом) или даже предыдущим собственникам (если сейчас права оспариваются в суде). 

А ещё бывают риски, которые заранее предусмотреть невозможно, они могут возникнуть после истечения срока исковой давности и быть такими запутанными, что без группы юристов разобраться в них будет просто невозможно.

Застраховаться от подобных ситуаций на десять лет вперед — разумный шаг, когда речь идёт о десятках миллионов рублей.

Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда

 Ремонт — дело непростое. Интернет полон смешных мемов и страшных историй о том, что бывает, если отнестись к этому процессу легкомысленно. И если вы читаете эту статью, вероятнее всего вы либо не делали большой ремонт в квартире ни разу, либо делали, но давно, либо только собираетесь его делать. Так что опыт нашей героини, которая сделала ремонт в однокомнатной квартире площадью 35 кв.метров, вам пригодится. 

Знакомьтесь: Юлия Воробьева, работает продакт-менеджером в IT-компании, и, возможно, в этом кроется секрет её серьёзного и продуманного подхода к ремонту. 

Личный опыт нашей читательницы — честно и без прикрас

Как сделать классный ремонт в «однушке» и уложиться в начальную смету

В многоквартирном доме консьерж не пропускает посторонних в подъезд, следит за порядком, может посторожить ваши заказы из интернет-магазинов и пожелать хорошего дня. 

В статье подробнее рассказываем об обязанностях консьержа, а также о том, как посадить такого человека к себе в дом, или убрать, если он бесполезен или часто включает синдром вахтера.

Его обязанности, как нанять или отказаться от его услуг


##  Обязанности консьержа

Должностные обязанности консьержа определяются на общем собрании жильцов многоквартирного дома и отражаются в договоре. В документе фиксируются все требования к должности, а также перечень того, что консьерж должен делать на рабочем месте, и за что несёт ответственность. 

Например, в некоторых домах собственники настолько доверяют консьержу, что оставляют ему ключи от квартиры на период отсутствия: полить цветы или покормить котика.

**Примерный список обязанностей консьержа может выглядеть так:**

✔ Дежурить в вестибюле, холле или подъезде дома и поддерживать порядок.

✔ Не пропускать в дом без уточнений посторонних лиц и вести учёт (кто во сколько приходит и уходит). Например, консьерж может спросить, в какую квартиру направляется человек и тут же уточнить у жильцов, ждут ли они кого-то. Можно договориться, что, например, у курьеров в яркой узнаваемой форме и рюкзаком на плечах ничего уточнять не нужно.

✔ Хранить ключей от технических помещений, чердаков, подвалов дома на случай аварий, ЧС, приезда скорой помощи.

✔ Вызывать коммунальные службы для ремонта лифтов, замков, дверей, окон в доме.

✔ Сообщать собственникам информацию от управляющей организации — например, об общих собраниях или предстоящих ремонтах.


## Как нанять консьержа и сколько это стоит

Но не в любом многоквартирном доме возможно ввести услугу консьержа. Если на первом этаже подъезда нет отдельной комнаты или хотя бы пространства для личной стойки, то консьержу попросту негде работать.

Всё имеется? Отлично. Тогда проведите общее собрание жильцов дома. [По закону](https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=325683-917&rnd=07E0B132E0FDCE5ACAFFA30B628DE1F7&req=doc&base=LAW&n=330108&REFDOC=325683&REFBASE=LAW#cjhuelju6ns) его могут созвать сами собственники без согласия управляющей компании. Определите дату, время и место собрания и сообщите о нем, например, с помощью общедомового чата в мессенджере. Если планируете провести голосование, заранее подготовьте [бюллетени](https://drive.google.com/file/d/1d6efrDdv-omsKza4wIK6YzfjOSK5bUqU/view).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/87f8fe58fcc8f56294c63c04c9362147.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



Чтобы нанять консьержа, за это должны проголосовать больше половины. Далее — обсудить правила оказания услуги и утвердить их в [протоколе](https://docs.google.com/document/d/1ojp6Y_-KvZSAm5__Wz5YwnajEghejHiF/edit#heading=h.gjdgxs). Там фиксируют решения по различным вопросам вроде графика работы, обязанностей и качества их выполнения, последствий за неоказание услуг, зарплаты.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66af259062826c969a2d74aea0a8a854.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент протокола

</Image>


Протокол с решением передаёте в управляющую компанию. Она наймёт консьержа, составит с ним договор и включит плату в квитанцию за квартиру. Платят по-разному: в элитных домах это примерно 30 000–50 000 рублей, в обычном многоквартирном — 12 000–25 000 рублей.


## Как отказаться от услуг консьержа

В некоторых домах от консьержи не приносит никакой пользы, а только и делают, что ворчат. Им всё равно на состояние подъезда, они с треском пропускают доставщиков, а допрашивать у входа в дом могут даже собственников квартир.

*Чтобы отказаться от услуг такого консьержа или заменить его, нужно созвать общее собрание жителей дома и проголосовать.*

Если большинство проголосует за отказ или замену, то это необходимо внести в протокол и отправить управляющей компании, которая найдет нового консьержа и разорвёт договор со старым.

Если от услуг хотят отказаться меньше половины, то ничего не выйдет. Потому что согласно [Жилищному кодексу РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/), решение общего собрания собственников действует для всех жильцов дома. Даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Отказаться от уплаты денег консьержу можно в том случае, когда её взимают не через квитанцию, а наличными.

## Список использованных источников

«Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  // СПС КонсультантПлюс.


Консьерж в подъезде

Обычно при выборе квартиры люди обращают внимание на этаж, площадь, инфраструктуру вокруг, и главное — на цену. Но не менее важный параметр — это тип дома: между дореволюционным зданием и «хрущёвкой» есть огромная разница, которая не всегда заметна с первого взгляда.

Не ошибиться при покупке квартиры и выбрать лучший вариант поможет эта статья — мы разобрали особенности всех типов жилых домов, построенных в России до 2000 года.

 Помогаем не ошибиться в выборе 


##  Дореволюционные дома 


Вокруг дореволюционных домов витает романтический флёр. Они привлекают своей архитектурой, близким расположением к центру и часто огромными квартирами с высокими потолками или комнатами необычной формы. Но далеко не все здания соответствуют такому образу.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

**Соответствие планировки техпаспорту.** В СССР часто разделяли большие квартиры на несколько маленьких и делали это в обход закона. В 90-е тоже любили делать перепланировки в старых домах: расширять ванные, устанавливать джакузи и сносить стены. Если эти изменения не отмечены в техническом паспорте на квартиру, то банк не одобрит ипотечный кредит.


**Объекты культурного наследия. **В таких зданиях вам не разрешат сделать перепланировку, установить кондиционер и даже поставить оконные рамы того цвета, который вы захотите. Эти ограничения призваны сохранить первоначальный облик дома.


**Состояние перекрытий и сантехники. **В некоторых старых домах могут быть трубы царских времен и деревянные перекрытия, которые не подходят для современного образа жизни. Во времена СССР ремонт часто был выборочным — например, заменяли лишь часть сантехники и обновляли покрытия. Только в домах с капитальным ремонтом перекрытия железобетонные. А ещё можно встретить жильё после реконструкции, где сохранен исторический облик квартиры с лепниной.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/50bd3dcfdb909649e47c0980f3867b45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта freepik.com

</Image>

**Конструктивистские дома**

Большинство конструктивистских домов находятся в Москве между двумя «кольцами»: Садовым и Третьим транспортным. Внешне они отличаются отсутствием декора и строгими, но необычными формами. А внутри — высокими потолками и очень разнообразными планировками квартир.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

> **Соответствие планировки техпаспорту**. В таких квартирах часто были нестандартные планировки: где-то ванные размещали на этажах для общего пользования, а где-то были огромные гостиные и маленькие спальни. Из-за этого жители регулярно меняли планировку — если это не отмечено в техпаспорте, то вы не получите ипотеку.


> **Состояние сантехники. **Так как изначально не во всех квартирах были ванные, то их достраивали позже. Поэтому очень важно оценить, как установлены коммуникации.


> **Состояние перекрытий. **Могут быть смешанные перекрытия: деревянные и металлические. Главные проблемы дерева — пожароопасность и плохая звукоизоляция. В техпаспорте не всегда может быть актуальная информация, поэтому рекомендуем уточнить у хозяина квартиры и соседей, проводили ли капитальный ремонт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dc09fca9960979a7a77d5e7f3df22065.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта: http://www.archnadzor.ru

</Image>


## «Сталинки»

Такие дома строили с начала 30-х и до 50-х годов как элитное по тем временам жильё. В них большие квартиры с высокими потолками, а фасады, обращённые к проспектам, покрыты декором. Благодаря этому «сталинки» и сейчас остаются востребованными на рынке недвижимости.

Вот на что важно обратить внимание при покупке:


**Соответствие планировки техпаспорту. **Незаконные планировки встречаются и в «сталинках». Пусть и не так часто, как в более старых домах.

**Состояние сантехники. **Это слабое место «сталинок»: зачастую в них сохранились те же коммуникации, что были установлены при постройке. Можно самостоятельно заменить внутриквартирную разводку и прочистить радиаторы. Но в идеале — добиться от ЖКХ обновления во всём доме.

**Состояние перекрытий.** Ещё одно слабое место — деревянные перекрытия. Причём даже если вы решите самостоятельно их заменить, не факт, что вам разрешат. Некоторые «сталинки» относятся к историческому жилому фонду, поэтому сделать капитальный ремонт своими руками будет непросто. Но есть и старые дома с железобетонными перекрытиями: они в более хорошем состоянии.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9b078280bb995a8dbd71f2f227c1d767.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фото с сайта freepik.com

</Image>


## «Хрущёвки» и «брежневки»

«Хрущёвки» были созданы с одной целью — предоставить жильё как можно большему количеству жителей СССР. Поэтому дома строили быстро из готовых блоков, декор полностью отсутствовал, а квартиры были маленькими. «Брежневки» следовали той же цели, но стали улучшенной версией. В них уже не пять, а девять этажей, есть лифт, чуть более просторные комнаты и кухни.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3f70c653669da000ba6bcb2cee1e0502.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Вот на что важно обратить внимание при покупке:

> **Включение в программу реновации. **Это касается в большей степени «хрущёвок». Квартиры в доме, который готовятся снести, будут стоить дешевле — без сомнений. Но никто не сможет точно гарантировать, что взамен вы получите жильё, которое вам понравится.

> **Наличие больших трещин на фасаде.** Если они проходят по квартире, которую вы выбираете, то в углах может скапливаться конденсат. В лучшем случае он просто испортит ремонт, в худшем — создаст условия для роста плесени.




На что смотреть при покупке квартиры в старом доме

 Покупка долгожданной квартиры может обернуться судебными разбирательствами, значительными штрафами и в некоторых случаях даже потерей жилья. 

Перечислим основные признаки проблемной квартиры, от покупки которой лучше отказаться. 

 Разбираемся вместе с юристами Метра квадратного

## 1. Владелец не оформил перепланировку

По закону запрещено ломать и возводить стены в квартире как вздумается. Это опасно — можно избавиться от стены, которая не вписывается в дизайн-проект, а потом обрушится целый подъезд. Поэтому любую перепланировку нужно согласовывать. 



<Notification>

Чтобы проверить, была ли вообще перепланировка, запрашивайте технический план из БТИ, который нужно сравнить с реальным расположением конструкций. 

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/">

Как узаконить перепланировку

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Если же владелец квартиры не согласовал перепланировку, то вся ответственность перейдет на покупателя. Причём неважно, знал ли он о незаконной перепланировке или нет. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



<Notification>

Чтобы узаконить перепланировку, придётся вызывать инженера из БТИ, составлять технический план и обращаться за проектом перепланировки. Потом уже идти в муниципалитет и просить узаконить изменения. В случае отказа придётся идти в суд. 

</Notification>

Нового владельца оштрафуют, а некоторые трансформации могут не одобрить никогда. Например, если снесли несущую конструкцию, убрали дверь между кухней и комнатой при газовой плите или перенесли санузел и он оказался над жилыми комнатами соседей. Тогда остаётся только вернуть квартиру в первоначальный вид, в противном случае жилье могут отобрать и продать на публичных торгах. 

Помимо этого, если покупатель хочет взять квартиру в ипотеку, некоторые банки могут не одобрить заявку, когда обнаружат незаконные изменения. 


## 2. У квартиры слишком часто менялись собственники

Если в течение года квартиру продавали уже два раза, то это серьезный повод насторожиться. Может, каждый новый владелец обнаруживал, что с квартирой что-то не так и в ней невозможно жить, например, из-за шумных соседей. 

Ещё хуже — когда мошенники перепродают собственность несколько раз, чтобы скрыть следы продажи по поддельным документам. Они могут купить квартиру, хозяин которой умер и не имеет наследников. Затем продать её несколько раз по поддельным паспортам, чтобы очистить историю жилья для нового покупателя. А когда новый собственник покупает недвижимость, то сделка незаконна, и он может потерять деньги и саму квартиру.



<Notification>

Обязательно проверьте историю квартиры и всех её многочисленных владельцев — закажите выписку из ЕГРН на [сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/). Скорее всего окажется, что за этим стоит какая-то неприятная ситуация, которая выльется для нового владельца головной болью или потерей денег. 

Кроме того, лучше привлечь юриста и проверить все правоустанавливающие документы, поскольку самому знать и увидеть все нюансы сложно.

</Notification>


## 3. Владелец занижает цену больше чем на 20%

Нет ничего страшного, если собственник сбрасывает цену на 5–10% по объективным причинам, которые не скрывает (плохой ремонт в квартире или далеко от метро). Но когда скидка переваливает за 20%, то это уже тревожный звоночек. Чтобы понять, адекватна ли скидка, посмотрите несколько похожих квартир в конкретной локации и сравните стоимость. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-zashchititsya-ot-moshennikov-na-vtorichke/">

Как защититься от мошенников на вторичке

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причин низкой цены может быть несколько. Возможно, есть какие-то проблемы с документами, например, в квартире прописан несовершеннолетний. Выписать можно только через суд, а это долгий и неприятный процесс. Или родственники воспользовались недееспособностью собственника и пытаются продать квартиру без его ведома.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>




<Notification>

Чтобы проверить всех зарегистрированных и тех, кто был прописан ранее, запросите у продавца справку о регистрации по форме 9. Её может быстро получить в отделении МФЦ собственник или любой другой зарегистрированный жилец. 

</Notification>

Если к большой скидке добавляется просьба владельца указать в договоре купли-продажи меньшую цену, чем вы должны заплатить, то скорее всего он пытается уйти от налогов. За этим может скрываться мошенническая схема. При продаже квартиры, которой собственник владеет менее пяти лет (в общем случае), он должен уплатить подоходный налог — 13 % от разницы между изначальной стоимостью и стоимостью продажи объекта. Чем меньше эта разница, тем меньше ему платить. 


## 4. Продавец находится под судом

Наличие каких-либо судебных споров с участием собственника может закончиться для него неблагоприятно и повлиять на имущество, включая квартиру, которую хочет продать. Например, суд постановит взыскать с продавца крупную сумму денег или вообще признает банкротом. В этом случае могут оспорить сделки за последние три года до начала процедуры банкротства. 



<Notification>

Чтобы проверить, участвует ли собственник в судебных делах, зайдите на [портал арбитражных судов](https://kad.arbitr.ru/) и [портал судов общей юрисдикции](https://sudact.ru/), введите ФИО продавца. Еще один вариант — проверить выписку из ЕГРН. Если квартира арестована или находится под залогом, то это будет написано.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/">

Какие сделки на вторичке чаще всего оспаривают в суде

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Так что даже если он успел продать квартиру новому владельцу, договор признают недействительным и недвижимость заберут. Жилье продадут с аукциона, чтобы покрыть долги банкрота. При этом покупателю квартиры не вернут деньги, он становится в очередь остальных кредиторов банкрота. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## 5. У продавца серьёзные задолженности

Самые распространенные долги — это неоплаченные [коммунальные услуги](https://m2.ru/media/article/kak-oplachivat-kommunalnie-uslugi/). В теории для покупателя это неопасно, поскольку они начисляются не на квартиру, а на собственника. Но всё равно после покупки квартиры придётся разбираться с управляющей компанией и доказывать, что вы не обязаны выплачивать задолженность. 

Ещё случается так, что единственная возможность продать квартиру для собственника — это избавиться от долга. Тогда он берёт кредит. Продавец уверен, что погасит задолженность из денег, которые получит при продаже. В этом случае при получении кредита он может заложить имущество, например, ту самую квартиру. И всё это может плохо кончиться — если он не погасит заём по каким-то причинам, то недвижимость отберут. 

То же происходит, если у продавца другие долги, например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. Его могут признать банкротом и отобрать квартиру.



<Notification>

Чтобы узнать, есть ли у продавца задолженности по коммуналке, попросите у него справку от управляющей компании. Если же хотите проверить долги перед кредитной организацией, то тут нужны сведения из бюро кредитных историй (БКИ). Всё можно сделать онлайн на [Госуслугах](https://esia.gosuslugi.ru/login/), но сведения может получить только сам продавец. 

</Notification>


## 6. Владелец состоит на учёте в психдиспансере 

Нужно быть крайне внимательным при покупке квартиры у собственника с алкоголизмом, наркозависимостью или психическим заболеванием. Лучше вообще отказаться от такого варианта. Потому что в любой момент после сделки хозяин может заявить, что находился в неадекватном состоянии и потребовать квартиру обратно. 


<Notification>

Попросите у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца. Сделки с продавцами старше 65-70 лет лучше проводить через нотариуса и только с личным присутствием собственника.

</Notification>



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/">

Зачем нужны справки от нарколога и психиатра при покупке квартиры

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Причём для успешного судебного урегулирования ему даже не нужно полжизни числиться в психдиспансере. Достаточно судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни с подтвержденным диагнозом и свидетельства соседей.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>
 

Этим часто пользуются мошенники, работая по понятной схеме. Родственники, опекуны или сам собственник могут в день заключения договора показательно обратиться в психдиспансер с жалобами на состояние владельца недвижимости. После продажи сторона собственника обращается в суд, где он заявляет, что вообще не помнит, что продавал квартиру.

Более того, продавец может заявить, что не получал никаких денег за квартиру. Именно поэтому нельзя соглашаться на расчёты наличными — доказать факт оплаты без банковских платежных документов невозможно. И получить от продавца обратно плату будет очень сложно. В итоге сделку признают недействительной и покупатель остается без денег и квартиры. 


## Как железно защититься от всех рисков

Сразу обратиться к узким специалистам и не пытаться разобраться во всех нюансах самостоятельно. Например, сервис[ «Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/) от Метра Квадратного поможет предотвратить любые риски и избавит от неприятных сюрпризов при покупке квартиры.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/">

Защитить сделку от всех рисков

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Защита сделки — это полное юридическое сопровождение сделки под ключ с гарантией на всю стоимость квартиры:

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


> полная проверка объекта и продавца плюс рекомендации по устранению рисков; 

> составление договора купли-продажи; 

> консультации с юристом по сделке без ограничений;

> сопровождение в суде в случае оспаривания ;

> выплата полной стоимости объекта при реализации любого риска.

✔ **Гарантия 10 лет. **Юристы сервиса настолько уверены в своих силах, что дают гарантию на свои услуги. Они готовы выплатить всю стоимость объекта, если  обнаружатся какие-то проблемы уже после сделки. Например, через пять лет появятся новые наследники или выяснится, что предыдущая сделка была проведена с нарушением. 

✔ **Защита от любых рисков. **Услуга предусматривает любое развитие событий, которое может навредить клиенту. Например, если продавец оказался банкротом или при продаже квартиры нарушены права несовершеннолетних.

✔ **Любая недвижимость и стоимость. **C сервисом можно покупать квартиру, частный дом и земельный участок за какую угодно цену.

Теперь вы знаете про всё риски признаки «опасной» квартиры. И если не хотите возиться с этим сами и получить гарантии защиты при покупке жилья, используйте сервис [«Защита сделки».](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_na-chto-nuzhno-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke/) Даже если что-то пойдет не так, вы получите свои деньги за недвижимость обратно.

6 признаков «опасной» квартиры. На что нужно обращать внимание при покупке

Иногда приходится продавать квартиру, ремонт в которой не делали последние лет сорок. Кажется, что за такую жилплощадь дадут мало денег или покупатель не найдется вовсе. Это не так. Что делать, чтобы покупатель всё-таки нашёлся, рассказываем в этой статье. 


Вторичка