 Кажется, что стоит только получить ключи — и можно радоваться. Но на самом деле это только начало. Дальше предстоит зарегистрировать права собственности, получить отчёт об оценке квартиры, оформить страховку, заключить договор с управляющей компанией и ещё много всего. В статье расскажем, что нужно сделать после покупки квартиры в новостройке, какие документы необходимы и в какие сроки.


 
## Приёмка и порядок действий после неё

Представьте, что дом готов, введён в эксплуатацию и вы уже почти стали обладателем заветных ключей. Но перед этим важно провести осмотр: всё ли в квартире сделано, нет ли «косяков» — проблем с водоснабжением или электрикой, щелей в окнах или кривых стен. 

Если есть проблемы, требуйте устранения дефектов. Застройщик обязан за свой счёт устранить все недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. На это даётся два месяца.

Если всё хорошо, подписывайте акт приёма-передачи. Он понадобится для оформления права собственности и других формальностей. Внимательно читайте документ, чтобы девелопер не включил туда невыгодные для вас пункты. Посчитайте, сколько актов приёма-передачи вы получили. Их число должно быть на один больше, чем количество дольщиков. Если документов не хватает — ничего страшного. Оригиналы можно заменить копиями, заверенными у нотариуса.


### Регистрация права собственности

После покупки необходимо оформить право собственности на квартиру. Для этого придите в МФЦ, уплатите госпошлину и направьте пакет документов в Росреестр: 
* квитанцию об уплате пошлины
* акт приёма-передачи квартиры
* паспорт (ваш и других дольщиков, если они есть)
* свидетельство из ЗАГСа, если вы приобрели недвижимость в браке и она считается совместной собственностью супругов
* кредитный договор, если вы купили квартиру в ипотеку

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/81f7d766bb1cccd165ae81ee73d68f1f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Процесс регистрации занимает около недели. После этого вы получите выписку, которая подтверждает право собственности


</Image>

Перед обращением в Росреестр убедитесь, что здание поставили на кадастровый учёт. Часто это делают до подписания акта, так как процедура занимает около полугода после введения объекта в эксплуатацию. Если вы купили квартиру в ипотеку, сначала отнесите копию акта приёма-передачи в банк, а потом займитесь остальными вопросами.


### Оформление отчёта об оценке квартиры для банка

Отчёт нужен в том случае, если вы взяли квартиру в ипотеку. Обратиться в оценочную компанию можно сразу после подписания акта, независимые эксперты определят рыночную стоимость объекта. До выплаты ипотеки квартира находится в залоге. Если заёмщик не выплатит деньги по кредиту, недвижимость продадут. Банк заранее узнаёт, какую сумму сможет получить в случае такого сценария. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c99367a509a5a53bd3bf1051e2468877.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Закажите оценку в компании, аккредитованной банком, — они обычно указаны на сайте финансового учреждения. Обращайте внимание на опыт работы и отзывы


</Image>




<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/vichet-za-kvartiru-v-2023/">

Подробный разбор о том, кто может получить налоговый вычет и как это сделать, читайте в нашей статье.

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

### Получение налогового вычета

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

После покупки квартиры получите налоговый вычет и компенсируйте часть затрат. Направить документы по этому вопросу разрешается через год после регистрации права собственности. Например, если вы приобрели квартиру в 2023 году, то оформить вычет удастся в 2024-м. 

Можно получить как основной вычет, так и проценты, если покупка совершалась в ипотеку. Сумма зависит от затрат и размера НДФЛ. Для квартиры в новостройке стоимостью до 2 млн рублей возврат составит 13%. Это около 250 тысяч рублей. В случае выплаты процентов максимальная сумма вычета — 390 тысяч рублей.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/411322994999519768f42d8a5b9c6515.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Вычет можно получить через работодателя. В таком случае вам не придётся ждать следующего года

</Image>


### Что ещё можно сделать

После приёмки квартиры оформите прописку по новому адресу, если у вас нет постоянной регистрации в другом месте. Заявку подайте через приложение Госуслуг, печать в паспорте поставят в МФЦ. 

Посетите управляющую компанию, чтобы уведомить её о смене собственника. Там же подпишите новый договор на коммунальное обслуживание. 

При покупке недвижимости с М2 все вопросы по оформлению права собственности мы берём на себя. Вам не придётся разбираться в законах, собирать документы и ждать очередь в МФЦ. Если вы ещё не нашли подходящую квартиру, загляните в наш [каталог недвижимости](https://m2.ru/moskva-i-oblast/nedvizhimost/kupit-dom/?from=m2media_poluchil-klyuchi-ot-kvartiri-v-novostroike-chto-dalshe). Фильтруйте варианты по важным для вас параметрам, смотрите презентации объектов, проверяйте документы и подавайте заявку на ипотеку — всё в одном месте.



<Notification>

### Краткие выводы

* После осмотра квартиры подпишите акт приёма-передачи. Если на объекте есть недостатки — требуйте от застройщика устранить их 
* Когда получите ключи, оформите право собственности. Для этого уплатите пошлину и направьте пакет документов в Росреестр
* Если вы приобрели квартиру в ипотеку, понадобятся отчёт об оценке и страховка
* Оформите налоговый вычет, чтобы компенсировать часть затрат на покупку недвижимости
* Если у вас нет постоянной регистрации по другому адресу, оформите прописку. Обратитесь в управляющую компанию, чтобы уведомить её о смене собственника квартиры

</Notification>




Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше?

Покупка квартиры — радостное и ответственное событие. Когда выбираете новое жильё, стоит заранее продумать детали. Рассказываем, что нужно учесть при покупке квартиры в новостройке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

 Пять советов эксперта

## Совет №1. Не торопитесь с выбором

Вы ищете квартиру для семьи и планируете жить в ней долгие годы. А может, покупаете недвижимость для инвестиций и хотите найти ликвидный вариант. В любом случае у вас есть список пожеланий: транспортная доступность, хорошая инфраструктура и удобная планировка. Билборды и таргетированная реклама заманивают красивыми картинками и скидками на новостройку «только сейчас». Менеджер расписывает плюсы и уверяет, что уже завтра таких цен не будет. Вы соглашаетесь с доводами и приезжаете в офис, чтобы оформить сделку.

Радость от предстоящего переезда может оказаться неполной. Например, вскоре выяснится, что в соседнем районе похожая квартира продаётся дешевле или есть вариант за ту же цену, но с отделкой под ключ. А вы уже не расторгнете договор, так как внесли первый взнос по ипотеке.

**Как поступить?**

Определитесь с бюджетом и изучите рынок: какие квартиры предлагают застройщики за эту стоимость. Выпишите все варианты, которые вам понравились, — лучше, если их будет не менее пяти. Сравните по ключевым для вас параметрам: например, есть ли балкон, много ли парковочных мест во дворе и сколько времени добираться до работы. Соберите информацию в одну таблицу, приглушите эмоции и попробуйте выбирать с холодной головой. Или воспользуйтесь [бесплатной услугой по подбору квартиры в новостройке](https://m2.ru/novostroiki/helppodbor/?from=m2media_kvartirа-mechti-v-novostroike) от М2. Предложим проверенные варианты, расскажем про акции и выгодную ипотеку.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/603f1e145b57790fe5cd6f663d71885d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

На сайте М2 вы можете настроить фильтры: например, указать наличие балкона, высоту потолков и желаемый этаж

</Image>



  ### Совет №2. Проверяйте обещания застройщика



Продолжим поиск идеальной квартиры в новостройке. Вы выбрали пару самых привлекательных вариантов. В одном из них застройщик обещает автобусную остановку в пяти минутах пешком, бесшумные двери и вид на парк. В другом — магазины и парикмахерские на первом этаже, закрытый двор со шлагбаумом и школу рядом. Вы склоняетесь ко второму варианту и подписываете договор.

При переезде вы можете столкнуться с неприятными открытиями. Например, первый этаж арендуют бары, за установку шлагбаума требуют заплатить отдельно, а школы вообще нет.

**Как поступить?**

Убедитесь, что застройщик зафиксировал все обещания на бумаге. Например, если вам важно, чтобы рядом с домом была школа, попросите показать разрешение на строительство новых объектов. Также поищите план развития территории на сайте мэра или администрации города. Посмотрите, как именно планируют развивать социальную инфраструктуру в этом районе.

Посмотрите в Росреестре, какие организации снимают помещения на первом этаже: салон красоты или спортбар. А чтобы узнать, входит ли шлагбаум в стоимость квартиры, изучите проектную документацию. Если территория предполагается закрытой — значит, земельный участок вокруг дома принадлежит жильцам, и шлагбаум уже согласован. Если открытой — скорее всего, за установку шлагбаума придётся платить дополнительно и согласовывать с муниципалитетом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f9f7638d12a8907bc7cc665863d1fdb1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

На сайте M2 есть документы каждого застройщика: проектная декларация, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию

</Image>



## Совет №3. Внимательно изучите район



Вы увидели в рекламе привлекательную картинку будущего района: через дорогу — парк с рекой, крупных шоссе рядом нет, зато во дворе есть детская площадка. Визуально всё понравилось. В потоке дел вы не успели изучить район подробнее. Подписали договор и стали ждать, когда застройщик сдаст квартиру.

После переезда может оказаться, что район не такой комфортный для жизни с учётом ваших потребностей. До парка нужно добираться окольными путями по разбитым тротуарам — с коляской или собакой на поводке будет сложно гулять. Любимые рестораны не доставляют еду. Нет прямых маршрутов на общественном транспорте до работы. А ещё под окнами строят мебельный цех, поэтому на площадке шумно и пыльно.

**Как поступить?**

Представьте, что вы уже живёте в этом доме, и изучите район на карте и вживую. Посмотрите панорамы и отметьте нужные для себя объекты: например, коворкинг, если вы фрилансер, или уютную кофейню, куда пускают с животными. Пройдитесь пешком до супермаркета, аптеки и пункта выдачи заказов с маркетплейса. Проедьтесь к новому дому от работы и засеките время в пути в час пик. Протестируйте маршруты на автомобиле и общественном транспорте.

Подпишитесь на местные каналы в социальных сетях. Почитайте, на что жалуются жильцы: например, на регулярное отключение воды без предупреждения или нехватку парковочных мест. Посмотрите, чем живёт район: вдруг любители спорта вместе бегают по утрам, а мамы водят детей на мастер-классы по лепке.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d94138c2e853eb4284eb47339b12ad5c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Карта М2 показывает наличие парков и магазинов рядом с выбранным домом

</Image>


## Совет №4. Найдите проверенного агента и доверьтесь ему


На стадии выбора квартиры глаза разбегаются от вариантов. Хочется посмотреть сразу пять объектов, а лучше десять. Это требует много сил и времени на поездки. А ещё нужно проверить договор с застройщиком на подводные камни, собрать пакет документов для ипотеки и узнать тарифы жилищно-коммунальных услуг. 

При этом вам кажется, что риелторы готовы продать любую квартиру, лишь бы закрыть сделку и получить процент. Вы не доверяете сторонним лицам и тратите личное время, чтобы изучить всё самостоятельно. Поездки утомляют, и переезд уже не кажется радостным событием.

**Как поступить?**

Агентам платят застройщики, а не покупатели. Хорошие риелторы работают сразу с несколькими компаниями — у них нет причины быть предвзятыми. Они не будут торопить вас с выбором и давить. Честные агенты поделятся опытом, ответят на все вопросы и закроют сделку максимально комфортно для вас. Они уже знают, какие нужны документы и как их подготовить.

Профессионала с хорошими отзывами можно искать через знакомых или в экосистеме «Метр квадратный». Мы тщательно проверяем информацию, прежде чем дать контакты покупателям.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f05f8853d853bcbc81d7ede96946b6d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если информация оказалась неверной, М2 ещё раз проверит агента и объявление


</Image>

<Blockquote
  author="Вячеслав Согомонян"
  authorCaption="ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (Москва)"
  authorImg=""
>

Агент не только подбирает квартиры по вашему запросу и оформляет документы, но и помогает упростить другие процессы. Например, вы собираетесь продать старую квартиру, а прибыль с продажи вложить в новую. Такую цепочку сделок сложно контролировать самому. Тогда агент может предложить трейд-ин. Как это происходит? Застройщик фиксирует стоимость квартиры на три месяца, а покупатель вносит бронь — например, 50 тысяч рублей. За это время риелтор продаёт старую квартиру и выводит клиента на сделку в новостройке. Такой формат удобен тем, что один агент контролирует и продажу, и покупку. Это только одна из опций, и она есть не у всех застройщиков.

</Blockquote>


## Совет №5. Рассмотрите вариант в стадии строительства


Вы посмотрели все доступные варианты и не нашли подходящий район с квартирами, которые уже сдали. Риелтор предлагает вложиться в покупку на стадии котлована. Появляются сомнения: вдруг компания обанкротится, и стройка встанет. Рисковать накоплениями и бегать по судам не хочется, поэтому вы откладываете покупку — решили ждать, когда застройщик официально сдаст дом. Но так вы упустите выгодный момент. За время стройки вырастут и цены на недвижимость, и ставки по ипотеке.

**Как поступить?**

С 2019 года действует закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Это значит, что компания не получит ваши деньги, пока не передаст вам квартиру в право собственности. Во время стройки сумма хранится в банке. Эскроу-счёт играет роль ячейки. В случае банкротства застройщика банк вернёт деньги покупателю. В интересах компаний заканчивать строительство вовремя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d3b9a36b5503210503c2c65c6785fc05.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В объявлениях на М2 указывается возможность сделки через эскроу-счёт


</Image>


<Blockquote
  author="Вячеслав Согомонян"
  authorCaption="ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» (г. Москва)"
  authorImg=""
>

Если вы сейчас платите за аренду жилья и не можете себе позволить вносить платежи по обычной ипотеке, воспользуйтесь траншевой. В таком случае банк перечисляет деньги застройщику частями. Первую часть — когда покупатель оформляет договор долевого участия, а вторую — когда компания вводит дом в эксплуатацию. При этом первый транш может быть символическим: допустим, 100 рублей. Покупатель платит проценты только с этой суммы, пока застройщик не сдаст объект. В это время вы можете жить в съёмной квартире и копить на ипотеку или ремонт.

Некоторые застройщики предлагают рассрочки. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 20%, затем 10% от стоимости жилья через полгода, потом ещё 10% через полгода и остальную сумму, например, в момент получения ключей.

</Blockquote>


## Чек-лист: как купить идеальную квартиру в новостройке

* Выберите несколько вариантов и сравните по важным для себя параметрам. Постарайтесь отключить эмоции и не торопиться.
* Изучите проект застройщика. Уточните, что вам важно: например, где будет школа или поликлиника.
* Проведите тест-драйв района. Подпишитесь на локальные каналы в соцсетях.
* Доверьте подбор квартиры риелтору с хорошими отзывами. О том, где найти подходящего специалиста, читайте в статье [«Как выбрать риелтора для продажи квартиры»](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-khoroshego-rieltora/).
* Если выбрали квартиру в строящемся доме, заключите договор с использованием эскроу-счёта.


## Список использованных источников

* [Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 27.06.2019 г. №151-ФЗ (последняя редакция)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327710/) // СПС КонсультантПлюс.
* [«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 24.07.2023 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023 г.)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689ed4f310ffc104345d80f60553cfa3200/) // СПС КонсультантПлюс.
* [«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 04.08.2023 г. ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023 г.), ст. 57.1](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/383c834f65d9583aa5630bcd4d0c581bdf8568e8/) // СПС КонсультантПлюс.
* [Предоставление сведений ЕГРН. Кадастровый план территории](https://lk.rosreestr.ru/eservices/request-info-from-egrn/cpt) // Росреестр.
* [Справочная информация по объектам недвижимости](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) // Росреестр.

Как выбрать квартиру мечты в новостройке

Выбрать подходящую планировку в новостройке — непростая задача. Девелоперы предлагают так много вариантов, что легко растеряться. Да и само жильё ещё строится — а значит, нельзя пройтись по квартире и оценить удобство планировки. Всё, что есть у будущих новосёлов, — чертежи конкретных квартир и планы этажей, которые нужно уметь визуализировать.

Расскажем, на что смотреть, чтобы планировка не разочаровала. И объясним на конкретных примерах, как читать чертежи застройщиков.


Какие параметры учесть, чтобы не пожалеть о покупке

Учимся читать планировку квартиры в новостройке

Впервые сталкиваясь с покупкой квартиры в новостройке, достаточно сложно учесть все нюансы, которые могут возникнуть во время поиска и сделки. Какой этаж лучше выбрать? Какая планировка может создать проблемы при ремонте? Как понять, что застройщик — надёжный? Какие дополнительные расходы могут быть? Это лишь малая часть вопросов, ответы на которые придётся искать покупателю. 

Какие могут быть ошибки при покупке «первички» и как их избежать, рассказала агент по недвижимости компании «Этажи» (Москва) **Валерия Хлопонина**.


 И как их не совершить


##  Ошибка №1. Не проверить застройщика

Проверить застройщика следует в первую очередь. Если он надёжный, можно быть уверенным, что дом точно будет сдан и проблем с документами на квартиру не возникнет. 

Обязательно изучите документацию по строительству — она должна быть на сайте компании. Проверьте разрешение на строительство, его срок действия, дату вступления в силу и так далее. Ещё можно запросить информацию о том, в каких банках застройщик аккредитован: репутация финансового партнёра — тоже важный фактор надёжности девелопера. 

Проверить застройщика можно и на сайте [ДОМ.рф](https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA). Изучите все необходимые документы — полный ли комплект, есть ли разрешение на строительство и проектная декларация. Там же можно увидеть оценку девелопера — благонадёжный он или нет. 

Отслеживать ход строительства можно на сайте застройщика — как правило, компании устанавливают камеры онлайн-наблюдения или регулярно выкладывают фото и видеоотчёты.


## Ошибка №2. Поторопиться с выбором локации

Некоторые покупатели ориентируются только на цену, но забывают изучить инфраструктуру рядом с ЖК. При этом им важно, чтобы был детский сад, школа, поликлиника или фитнес-клуб. Такой подход может привести к разочарованию в локации. 

*Совет: всегда запрашивайте у девелопера проектную декларацию на инфраструктуру*, чтобы ваши ожидания основывались не только на обещаниях, но и были подтверждены документально. 

Важно также обращать внимание на транспортную доступность. В идеале нужно заранее просчитать все предполагаемые маршруты, пройтись самому от метро до дома, узнать, где находятся остановки. Иначе может получиться так, что вместо ожидаемого часа до работы вы получите два или три. Это тоже может вызвать недовольство выбором жилья и жизнью в целом. 


## Ошибка №3. Поторопиться с выбором квартиры 

Когда покупатель самостоятельно выбирает на сайте квартиру, то выставляет определённые фильтры, находит подходящую квартиру и бронирует её. Но если ошибиться с фильтром, можно вовремя не увидеть более привлекательные варианты. 

Если покупатель решит сделать выбор в пользу другого жилья на этапе сделки, то потеряет время и деньги (если бронирование платное). Если же сделка уже состоялась, то останется только смириться с выбором. 


## Ошибка №4. Не уточнить условия бронирования 

Очень часто покупатели не уточняют условия бронирования и какие дополнительные расходы можно понести в процессе сделки. Особенно критичным это может быть для тех, у кого собственные деньги ограничены.

> Например, покупатель рассчитывает, что достаточно заплатить первоначальный взнос 15%. Но ещё у застройщика может быть платная регистрация, комиссия за открытие аккредитива или сервиса безопасных расчётов — это дополнительные десятки тысяч рублей, которые лучше предусмотреть заранее. 

*Обязательно уточняйте условия бронирования*, здесь могут быть варианты: например, у одного застройщика за бронь придётся заплатить 5000 рублей, у другого это может быть процент от стоимости квартиры. У кого-то бронь возвратная, а у кого-то нет. 

Узнайте точную стоимость и условия брони, можно ли её отменить, если вы вдруг передумаете или ипотеку не одобрят ипотеку, какие будут дополнительные расходы на подготовку и проведение сделки. 


## Ошибка №5. Не учесть все обстоятельства жизни 

Что имеется в виду? Допустим, родители покупают квартиру дочери. Они думают, что дочь будет жить одна, поэтому однокомнатная квартира вполне подойдёт. При этом они не учитывают, будут ли приезжать к ней в гости, захотят ли остаться на ночь или погостить какое-то время. Возможно, в таком случае лучше купить евродвушку или двухкомнатную квартиру.

Иногда лучше заплатить больше, но всем будет комфортно. Стоит сразу принять во внимание все обстоятельства жизни и возможные сценарии. 


## Ошибка №6. Выбрать нестандартную планировку 

Ещё одна ошибка — выбор планировки. Пример: человек собирается купить квартиру без ремонта в доме бизнес-класса. Застройщик предлагает варианты, где есть косые стены. То есть форма не прямоугольная, а одна стена идёт под откос, так как эта квартира — последняя с торца дома. Это значит, что на этапе ремонта мебель придётся делать на заказ. Это может стать критичным моментом для покупателей, у которых не так много свободных денег на покупку и ремонт. 

*Совет: лучше покупать квартиру стандартной формы, *чтобы потом не было проблем с мебелью. Если правильно выбрать планировку, не придётся нести дополнительные расходы на ремонт. 


## Ошибка №7. Выбрать не тот этаж 

Допустим, человек покупает квартиру с видовыми характеристиками, но не знает, что будет строиться вокруг. Можно купить жильё, например, на пятнадцатом этаже с хорошим видом, но внизу будет промзона. Через пару лет эту промзону снесут и построят ещё один высокоэтажный дом. Получается, покупатель заплатит за красивый вид, а потом лишится его из-за того, что рядом построили другой ЖК. 

*Обращайте внимание на то, что вокруг, и оцените риски строительства высокого здания*, которое перекроет вид. Лучше выбирать ЖК рядом с парками или городскими зданиями, которые вряд ли снесут. 


## Ошибка №8. Не узнать стоимость коммунальных платежей

Какими могут быть коммунальные платежи от управляющей компании тоже стоит уточнить на этапе выбора жилья, чтобы не было сюрпризов. Особенно это актуально для ЖК класса «комфорт плюс», бизнес-класса, премиум и так далее. 

Тарифы могут быть в среднем 100–150 рублей за квадратный метр. Обязательно узнайте, что входит в эту стоимость. Как правило, владельцам квартир потом приходится оплачивать ещё и видеонаблюдение, охрану, въезд на закрытую территорию, вход ко двору, фитнес-клубы и другое. 

 ## Список использованных источников
Сервис проверки новостроек // Дом.рф.

8 ошибок при покупке квартиры  в новостройке


Архитектурные тренды меняются часто. Разобраться во всех новых стандартах и технологиях новостроек не всегда просто. А жить в комфортном доме хочется.

Мы составили гайд, в котором расскажем обо всех тонкостях строительства современных домов и объясним, что надо учитывать при выборе ЖК.

Гайд по выбору ЖК, в котором комфортно жить

Как устроены современные новостройки

 
Хотя термин «семейная квартира» употребляют повсеместно, чёткого определения не существует — законодательно такой формат недвижимости не определён. Но мы всё-таки решили разобраться, что в это понятие вкладывают застройщики. А также выявили главные критерии, по которым нужно выбирать комфортное и качественное жилье для всей семьи. 

## Что такое «семейная квартира»

Главная особенность такого жилья — баланс между приватным и общим пространством. В квартире должно быть достаточно места, чтобы каждый член семьи мог в любой момент уединиться. А также необходимы просторные комнаты, где все могут собраться для совместного времяпрепровождения — например, для семейного ужина или просмотра фильма. 

Поэтому комнат должно быть как минимум две, причём размер уже не так важен. Семейной квартирой может быть как двушка площадью до 50 кв. м, так и жильё с тремя комнатами более 120 кв. м. 


## Как этот термин используют застройщики

Доля квартир, которые подходят семьям с детьми, в каждой новостройке может быть разная. Перед тем как приступить к разработке проекта, девелоперы всегда изучают рынок и потребности своей целевой аудитории. В зависимости от них и решают, сколько в доме будет студий, двушек и трёшек, а также для каких конкретно людей.

Например, если дом находится в зеленом районе далеко от центра, а рядом есть нужная инфраструктура со школами и детскими садами, то доля жилья для семейных покупателей будет значительная. 

Если же дом строят рядом с центром города, да ещё и в месте, где нет отдельной территории для прогулок, застройщик станет ориентироваться на другую аудиторию. Например, на работающих людей, которые ещё не обзавелись детьми. В таком здании будут преобладать квартиры-студии и однушки.  

Также бывают новостройки, которые ориентированы только на семейного покупателя. У таких проектов девелоперы предусматривают удобные решения в планировке — например, оставляют место для кладовых, хранения колясок и спортивного оборудования.  
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e9b37422b8ed44d181a04c93a2b47347.jpeg"
  imageSource="Freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Как определить жильё, которое подойдёт семье

Главных критерия три: многофункциональная планировка, развитая инфраструктура и безопасность. Зачастую достаточно даже бегло оценить проект здания, чтобы понять, насколько оно подходит для семейного проживания. 

**Планировки. **На основе принципов умного зонирования должны быть чётко выделены детская зона, место для родителей, а также общее пространство для совместного досуга. В идеале — отдельные санузлы для разных частей квартиры. Форма комнат должна позволять удобно располагать мебель, плюс необходима продуманная система хранения вещей с гардеробными. 

**Инфраструктура.** Рядом с домом обязательно должны быть или хотя бы строиться детские образовательные учреждения и поликлиники. К тому же лучше выбирать здание в тихом спальном районе с прилегающей территорией для прогулок и занятий спортом. Только места для отдыха должны подходить людям разных возрастов, чтобы родители и дети могли заниматься своими делами и не мешать друг другу. 

**Безопасность.** Её уровень зависит от класса, к которому принадлежит дом — например, эконом или бизнес. В любом случае должны быть как минимум система охранного видеонаблюдения, круглосуточный пост охраны и домофон. 

Также многие застройщики используют концепцию «двор без машин». В этом случае парковочные места вынесены на отдельную прилегающую территорию, а площадь рядом с домом используется для прогулок, игр и занятий спортом. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/882176c07066bae90d5337fffeaa7096.jpeg"
  imageSource="Freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Как быстро найти нужную новостройку

Если вам нужна семейная квартира, но не хочется тратить недели на поиски нужного застройщика в интернете, можно воспользоваться сервисом от Метра квадратного — [квиз по новостройкам](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?from=m2media_pokupka-semeinoi-kvartiri-v-novostroike-chto-nuzhno-znat). 

Достаточно ответить на четыре вопроса, и М2 бесплатно подберёт подходящие варианты, а также проконсультирует по каждому из них. Плюс вы получите два выгодных спецпредложения:

> скидку 10% на дизайн-проект квартиры;

> скидку 2500 рублей на проверку недвижимости.

Так получится быстро найти квартиру своей мечты в новостройке и даже немного сэкономить.

Покупка «семейной квартиры» в новостройке. Что нужно знать? 

Мы уже рассказывали, как [купить квартиру на вторичке](https://m2.ru/media/article/buy-flat/), теперь разберёмся с новостройками

Главное, что нужно знать

Как купить квартиру в новостройке

Если вы купили квартиру в новостройке, то прежде, чем получить ключи, эту квартиру надо принять у девелопера. И чем ближе сдача дома, тем больше вопросов появляется у новоиспеченного собственника.

> Как застройщик приглашает на осмотр?

> Идти на приемку одному или со специалистом? А друга взять можно?

> Что надо проверять в квартире и как это сделать?

> И что делать, если стены в квартире оказались неровными, а из окон сквозит?

Отвечаем в статье. 




Проверяем вентиляцию, ищем щели в окнах и просим устранить недостатки 


Как принять квартиру с чистовой отделкой у застройщика

Владельцам недвижимости важно точно знать, в какой момент они стали собственниками, чтобы сэкономить на подоходном налоге, если решат продавать квартиру. Этот налог платят с любого дохода, но у недвижимости есть минимальный предельный срок владения — три года или пять лет, после которых платить налог и подавать декларацию уже не нужно.


 И как он влияет на размер налога при продаже


 Если человек покупает квартиру на вторичке, со сроком владения всё понятно: он начинается в момент, когда Росреестр [зарегистрировал в ЕГРН переход права собственности](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b6cb723e03231cd3029bbe4a271c3554c68ab85f/). 

Так было и с квартирами от застройщиков по договорам долевого участия: срок владения начинался в тот момент, когда оформляли собственность, то есть после завершения строительства. Но это казалось несправедливым, ведь зачастую оплачивали квартиру задолго до этого, например на этапе котлована. И до момента, когда дом был построен, проходили годы. 
В 2020 году ситуацию исправили, но вопросы остались. Их и разберём в этой статье. 

## Срок владения начинается с даты полной оплаты 

Итак, с 2020 года отсчитывать срок владения квартирой в новостройке [можно с даты полной оплаты](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/). Такие поправки понадобились, [чтобы поддержать обманутых дольщиков](https://www.nalog.gov.ru/rn52/news/activities_fts/10502451/), которые заключили договоры на квартиры давно, а получили жилье только сейчас. 

Новые правила касаются недвижимости, которую приобрели по договору:

> долевого участия, или ДДУ;

> переуступки права требования по ДДУ;

> участия в жилищно-строительном кооперативе.

Причём распространяется закон и на квартиры, проданные в 2019 году. Если продали квартиру в то время, заплатили налог, а минимальный срок по новому закону уже истёк, можно обратиться в налоговую и вернуть деньги. 

Но почти сразу же возник вопрос: а как быть с тем, что при приёмке квартиры площадь может отличаться от той, что в договоре, и зачастую людям нужно доплачивать за несколько дополнительных метров. [Минфин в своём письме](http://taxpravo.ru/zakonodatelstvo/statya-443613-pismo_minfina_rossii_ot_30032021_g__03_04_05_23100) по этому вопросу высказался однозначно: тогда срок владения начинается с момента доплаты. 

Это заявление сделало новый закон, по сути, бесполезным, потому что после сдачи дома доплачивать приходится едва ли не всем дольщикам. Но спустя несколько месяцев власти [всё переиграли](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/): решили, *что доплату можно не учитывать, а срок владения — считать с даты полной оплаты. *

Причём если квартира в новостройке выступает единственным жильём, минимальный срок владения ею — три года, если нет — пять лет. Исключение — квартиры, проданные в 2019 году. Для них срок владения в любом случае составит пять лет, потому что закон о трёхлетнем сроке для единственного жилья действует только с 2020 года. 



<Notification>

**Пример расчёта минимального срока владения квартирой по ДДУ**

Семья купила квартиру на этапе котлована в марте 2020 года, по графику их дом сдадут в 2023 году. Кроме этого, у них есть ещё две квартиры. Получается, минимальный срок владения — пять лет, а закончится он по новому закону в марте 2025 года. Это значит, что уже в апреле 2025 года квартиру можно продать без оплаты подоходного налога и подачи декларации. Если бы действовал старый закон, продать квартиру без налога можно было бы только в 2028 году. 

Подробнее о налоге с продажи квартиры и минимальных сроках владения — [в другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/). 


</Notification>


## Квартиры в ипотеке оплачены банком, поэтому минимальный срок уже идёт

Дальше разберём отдельные ситуации, например как быть, если квартиру по ДДУ купили в ипотеку. Иногда люди заблуждаются и думают, что дата оплаты квартиры — это дата, когда выплатили ипотеку. На самом деле жильё уже оплачено, просто не покупателем, а банком.

Даже если ипотеку взяли на двадцать лет, минимальный срок владения уже идёт. И правила для этих покупателей такие же, как для всех остальных.

Если квартиру купили в рассрочку от застройщика, это уже отдельный случай. Рассрочка означает, что полной оплаты не было, поэтому срок владения начнётся после внесения последнего платежа. 

Если нужно знать точную дату, то при любых способах оплаты это [день, когда деньги поступили на счёт застройщика](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207545/#dst100064) — корреспондентский или эскроу.


## Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда дом сдадут

Бывает, что человек купил квартиру у застройщика, а затем, когда дом ещё не построили, хочет её продать. 

Это важный момент, потому что *в законе говорится о продаже только тех квартир, которые уже сдали*. Если же дом ещё строится, продавцу всё равно нужно подавать декларацию и платить подоходный налог, ведь продаёт он не квартиру, а право на неё. Он может[ из доходов вычесть расходы на покупку квартиры,](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/) но налог на разницу в цене, то есть на прибыль, заплатить придётся. 

Для покупателя такой квартиры отсчёт минимального срока [начинается со дня оплаты по договору уступки прав требования](hhttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/#dst20584). 


## Список использованных источников


Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» // СПС КонсультантПлюс.




Когда начинается срок владения квартирой, которую ещё не построили?

 Трейд-ин, или trade in, переводится с английского как обмен. Во время сделки по трейд-ину клиенты отдают старые вещи и получают новые со скидкой, по сути обменивают их с доплатой. 

В России трейд-ин пользуются, например, при покупке автомобилей: сдают старую машину и берут новую, необязательно такой же марки. Это удобно, потому что не нужно самому продавать машину, но не всегда выгодно: автодилеры могут предложить заниженную цену. 

По трейд-ину покупают смартфоны и компьютеры, бытовую технику, а еще — квартиры. Так, в 2020 году в Москве 80% застройщиков [предлагали квартиры по трейд-ину](https://realty.rbc.ru/news/5f61dc319a794759abb24a14), в итоге, по [одним данным](https://realty.rbc.ru/news/5f61dc319a794759abb24a14), 25% всех сделок с недвижимостью прошло по этой схеме, [по другим](https://stroi.mos.ru/articles/kvartira-v-trieid-in-chto-eto-i-kak-rabotaiet) — 5%. Эксперты Метра квадратного уверены, что 25% — завышенная цифра, можно ориентироваться на 5–7% всех сделок. 


 Обмениваем старую квартиру на жилье в новом доме



## По трейд-ину можно купить только квартиру в новостройке


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki">

Квартира в новостройке по вашим предпочтениям 

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


Обычно по трейд-ину покупают квартиры от застройщиков. На вторичном рынке это уже будет не трейд-ин, а альтернативная сделка из нескольких сделок. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Получается, трейд-ин в недвижимости — это сделка с застройщиком, при которой деньги от старой квартиры идут в счет покупки новой. 

Звучит здорово, но на практике всё сложнее. Вот как это происходит:

> покупатель выбирает квартиру у застройщика, который предоставляет услугу трейд-ина. В Москве это, например, ПИК, МИЦ, Самолет, в Санкт-Петербурге — ЛСР;

> застройщик оценивает квартиру покупателя и заключает с ним два договора — на продажу старой квартиры и на бронирование новой. Чтобы оценить и продать старую квартиру, застройщики привлекают посредников — агентства недвижимости или риелторов, но некоторые девелоперы открывают отдельные подразделения в своих компаниях и занимаются этим сами;

> застройщик продает старую квартиру и готовит договор на новую. При этом продажа квартиры может идти по двум схемам: в первом случае застройщик бронирует новую квартиру на долгий срок и помогает клиенту за это время продать старую, во втором — быстро выкупает квартиру клиента со скидкой сам или через посредника, а деньги со сделки уходят на новую квартиру;

> покупатель одним днем подписывает все документы и доплачивает оставшуюся сумму за новую квартиру, если нужно. В случае когда квартиру в новостройке покупают в ипотеку, деньги от продажи старой станут первым взносом;

> застройщик регистрирует сделку на новую квартиру в Росреестре. 

Теперь разберем нюансы. Прежде всего, застройщик не сам выкупает старую квартиру, а выступает как посредник. Это удобно, потому что не нужно самому готовить квартиру к продаже, искать покупателя и заниматься документами. И это экономит время: если обычная сделка может затянуться на два — четыре месяца, а иногда и год, то по трейд-ину квартиру продают в среднем за две недели. В быстрой сделке и заключается смысл трейд-ина, поэтому дальше в статье мы будем говорить о схеме с быстрым выкупом. 

Но есть обратная сторона: чтобы квартиру сразу купили, нужно предложить заманчивую цену. Поэтому квартиры по трейд-ину всегда продаются по цене ниже рыночной — обычно на 5–15%. 

А еще у застройщиков есть условия, какую старую квартиру они возьмут, а какую — нет. Мало кто согласится взять в программу быстрого выкупа жилье в аварийном двухэтажном доме или долю в квартире. Вот, к примеру, [условия от ПИК](https://www.pik.ru/trade-in):
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/18e842a0577b67189a7164a339ce071d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

У каждого застройщика свои условия, но в целом в сделки по трейд-ину берут квартиры, которые можно продать быстро

</Image>

Чтобы компенсировать то, что старую квартиру продадут дешевле, застройщики предлагают скидку на новую квартиру — обычно до 5%, но бывает и больше. 


## Покупатель бронирует новую квартиру, а застройщик обещает не повышать цены

Итак, трейд-ин в недвижимости удобен тем, что покупателю не нужно самому продавать старую квартиру. Но не только этим. Всё то время, что застройщик занимается старым жильем, он держит бронь на новое, однако не всегда: если речь о быстром выкупе, брони может не быть. Большинство застройщиков всё же так делают, а еще фиксируют стоимость — это и привлекает покупателей. 

Представьте, Сергей решил продать старенькую трешку на окраине Москвы и купить однушку в хорошем районе. Он присмотрел жилой комплекс, оформил бронирование квартиры и занялся продажей старой. На это ушло два месяца, застройщик аннулировал бронь, однушки в комплексе раскупили. Это нередкая история: однушки — [ самые популярные квартиры на рынке](https://m2.ru/media/article/otchego-zavisit-cena/), поэтому их раскупают первыми, тем более в хорошем ЖК. А квартиры бронируют на короткий срок — обычно это несколько дней или одна-две недели. 

В плане длительного бронирования трейд-ин выигрывает: даже если продажа старой квартиры затянется, бронь на квартиру с фиксированной ценой останется за покупателем.

<Notification>


## Особенности сделок с новостройками

В статье для удобства мы говорим, что покупатель отдает старую квартиру и получает новую, но это не совсем так: он получает не фактическую собственность, а право требования по договору долевого участия, или ДДУ. 
После того как дом сдадут, право требования станет собственностью, а до этого момента формально старая квартира обменивается на обещание новой. 

Из этого вытекает еще один нюанс: где жить покупателю, когда старую квартиру уже продали, а новую еще не построили. Застройщики решают это по-разному, например [Инград разрешает ](https://stroi.mos.ru/articles/kvartira-v-trieid-in-chto-eto-i-kak-rabotaiet)жить в старой квартире до получения ключей от новой, но так делают не все застройщики, и нередко покупателю приходится снимать жилье. 

В России нет отдельного закона, который регулирует трейд-ин, поэтому юридически это обычная сделка купли-продажи, но с дополнительными условиями по договору. Эти условия должны соответствовать [Гражданскому кодексу](https://base.garant.ru/10164072/), но в целом могут быть любыми. Вот почему одни застройщики предлагают разные схемы продажи квартир по трейд-ину. 


</Notification>


## Вместо трейд-ина можно взять ипотеку, а после продажи квартиры закрыть ее

Обобщим особенности покупки квартиры по трейд-ину. Для покупателя это может быть выгодно, потому что:

> не нужно самому продавать старую квартиру — готовить документы и искать покупателя;

> можно забронировать квартиру в новом доме и зафиксировать цену на нее, пока не продадут старую.

В итоге покупатель получает удобный сервис, но сама услуга трейд-ина выходит дороже, чем если просто продавать квартиру в течение трех-четырех месяцев. Например, если квартира стоит десять миллионов рублей, застройщик, чтобы быстро закрыть сделку, может продать ее за девять миллионов. Также застройщик не будет связываться со старыми неликвидными квартирами, например в ветхом доме, потому что их сложнее продать. 

Кроме того, застройщики могут ограничивать выбор новой квартиры, например исключить из программы жилые комплексы, в которых жилье и так продается хорошо. 

В целом программой трейд-ина можно воспользоваться, если старая квартира не совсем убитая, но всё же низколиквидная и продавать самому долго и сложно. Также трейд-ин удобен тем, кто присмотрел квартиру в популярном жилом комплексе: без него новое жилье могут раскупить, пока продается старое.

Но есть и более надежные схемы: например, купить новую квартиру в ипотеку, после сдачи дома продать старую и этими деньгами полностью или частично закрыть долг перед банком. В этом случае не нужно терять деньги на быстрой продаже, а еще снимать жилье: можно жить в старой квартире до победного. Если же банки по разным причинам не дают ипотеку, тогда схема с трейд-ином выручит. 


## Список использованных источников


По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин. // РБК.

Квартира в трейд-ин: что это и как работает. // Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы.





Как купить квартиру по трейд-ину

Едва ли не в каждом городе есть свои долгострои — жилые и общественные здания, которые когда-то начали строить, но по разным причинам, например из-за долгов, забросили. В 2011 году в Москве [таких было 781](https://stroi.mos.ru/dolghostroi), в 2020 году осталось 239 — остальные достроили, снесли или реконструировали.



Проверяем порядочность девелопера




Никому не хочется, чтобы его дом стал таким долгостроем. Чтобы этого не случилось, нужно покупать квартиру у застройщика, который не будет бесконечно переносить сроки и не обанкротится через полгода. Предугадать это невозможно, но лучше всё же подстраховаться. Рассказываем, как. 

## Проверить учредительные документы
У любого застройщика — неважно, в каком городе он работает — есть учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия директора: 

* устав; 
* свидетельство о регистрации;
* свидетельство о постановке на налоговый учет;
* решение об избрании директора и приказ о его назначении на должность.

Информация в них должна совпадать с тем, что написано в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, или ЕГРЮЛ.


<Notification variant="info">

[Получить выписку из ЕГРЮЛ](https://egrul.nalog.ru/index.html) — на сайте налоговой

</Notification>

Обычно их публикуют на сайте застройщика или жилого комплекса: в разделах о раскрытии информации или в документах:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b10350a94b6dddf6ffd4a6ba5ac4e2ca.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>

[На сайте застройщика «Самолет»](https://samolet.ru/investors/documents/) документы рассортировали по годам и типам: корпоративные, бухгалтерские, эмиссионные

</Image>

С этими документами ничего делать не надо: они просто должны быть, а название застройщика и вся информация в них должна совпадать. Если на сайте документов нет, это нестрашно — спросите о них у застройщика. Но если застройщик отказывается их показывать или увиливает, возможно, он работает недобросовестно, а покупка жилья у такого застройщика будет рискованной. 

Специалисты[ сервиса по продаже новостроек](https://m2.ru/rieltoram/bonus-novostroyki/) M2Pro Новостройки помогут на любом этапе общения с застройщиком.

## Посмотреть разрешение на строительство и проектную декларацию
По каждому проекту у застройщика должны быть отдельные документы, главные — разрешение на строительство и проектная декларация. Их тоже выкладывают на сайте или показывают в офисе — без них стройка незаконна. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3109c425b2f3446b2cbf0d55fc507e9a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>

По каждому проекту застройщика [должны быть разрешительные документы
](https://samolet.ru/documents/)
</Image>

Разберем каждый документ подробнее.

**Разрешение на строительство.** Его выдает орган исполнительной власти, например администрация. В разрешении указывают название компании, с какого и до какого числа оно действует, то есть сколько времени можно строить, и что именно застройщик строит. 

Также указывают земельный участок, на котором строится дом. Участок должен быть оформлен в собственность застройщика или предоставлен в аренду под строительство. Проверить это можно в ЕГРН или посмотреть документы на землю на сайте застройщика.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f4c922e695e41cc1b4e539f511a58799.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1b6b43d9fc6114526630e7e54ab4b43a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
</Image>

Это разрешение на строительство выдано застройщику ПИК [для строительства жилого комплекса в Москве](https://m2.ru/moskva/novostroyki/zhk-kronshtadtskii-9-8896/)

</Image>

**Проектная декларация.** Это объемный документ, в котором детально расписано всё о застройщике и проекте: сколько денег у компании, будут ли в доме велодорожки и пандусы, сколько лифтов установят, в какие сроки всё построят. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/596d14c5032bf7a017e3d332c4fcb128.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>

Вот как выглядит первая страница проектной декларации [ЖК «Черная речка»](https://m2.ru/sankt-peterburg/novostroyki/zhk-tsds-chyornaya-rechka-1405/), всего же в ней 216 страниц

</Image>

Разрешение на строительство и проектную документацию еще можно посмотреть на сайте Наш.дом.рф — это единая информационная система по жилищному строительству, где обязаны публиковать документы все застройщики. Здесь можно указать название жилого комплекса, застройщика или адрес, и появится карточка проекта. Например:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bb8de556426446a154b2f7ebe589aa2a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
</Image>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/26bdac63235d4b6d8b7f98327a92aa45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
</Image>

На Наш.дом.рф есть информация о всех легальных стройках в стране: кто строит, когда дома будут готовы, сколько стоит квадратный метр, из каких материалов строят и что будет во дворе. А еще — документы по проектам, отчеты и динамика строительства. 


## Узнать, как финансируется строительство

В проектной декларации можно посмотреть, на какие деньги застройщик строит дом. 

Раньше дома строили на деньги покупателей — это и есть долевое строительство. С июля 2019 года в России действует закон об эскроу-счетах — когда деньги покупателя лежат на счете в банке, а застройщик берет в кредит, чтобы строить, или строит на свои деньги. Эскроу-счета защищают покупателей: застройщик получит деньги с них, когда введет дом в эксплуатацию.


<Notification variant="info">

[Квартиры продают через эскроу-счета](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/) — 214-ФЗ 

</Notification>


Это и можно узнать в разделе 19 проектной декларации. Если застройщик строит с помощью эскроу-счетов, там так и будет написано:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d479b519ba32d7345a8611781973fc82.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
</Image>

Закон об эскроу-счетах распространяется на стройки, разрешение на которые выдали после июля 2019 года. У части застройщиков более старые разрешения, а некоторые подсуетились и специально получили разрешения пораньше — все они строят дома по-старому, на деньги дольщиков. 

Здесь рисков больше, но если хочется купить квартиру у такого застройщика, убедитесь, что он перечисляет взносы в компенсационный фонд:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/270fd86d66754b67226becd0714fb5e7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>
</Image>

Это государственный фонд, который защищает права дольщиков. Если что-то пойдет не так, на деньги из этого фонда будут выплачивать компенсации или достраивать дом. 

Пройдет еще несколько лет, и проектов без эскроу-счетов уже не остается. 

## Проверить, соответствует ли застройщик требованиям 214-ФЗ
[214-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/) — это закон о долевом строительстве в России. В нем есть требования к застройщикам, которым они должны соответствовать, например, не быть банкротами. 

Если застройщик работает по 214-ФЗ, у него есть заключение, в котором обязательно указывают адрес проекта, его название и номер разрешения на строительство:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8076005376f5a5dda2311d9e02311c1c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
>

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ [по проекту ](https://samolet.ru/documents/nekrasovka/)«Квартал Некрасовка»

</Image>

Обычно застройщики выкладывают заключение на сайте проекта, если нет, попросите показать его в офисе или выслать скан на почту. Бумажное заключение будет с круглой печатью органа, который его выдал, а электронное — с усиленной квалифицированной электронной подписью.

## Узнать, есть ли у застройщика аккредитация банков
Чтобы убедиться в надежности застройщика, можно проверить, аккредитованы ли его проекты в известных банках. 

Аккредитация — это оценка застройщика. Банки проверяют документы и ход строительства и решают, стоит ли доверять ему. 

Обычно застройщики размещают информацию о банках-партнерах на сайтах. Если не найдете, спросите менеджера, где они аккредитованы, и перепроверьте на сайтах этих банков.

Если у застройщика начинаются проблемы, банк отзывает аккредитацию. Поэтому стоит насторожиться, если застройщик говорит, что у него нет аккредитации в банках, он в процессе ее получения или что-то невнятное. 

Но доверять только аккредитации не стоит: если банк аккредитовал застройщика, а в итоге всё закончилось плохо, платить ипотеку придется вам. 

Базы проверенных новостроек собирают не только банки. Например, у «Метра квадратного» есть [каталог застройщиков](https://m2.ru/moskva/novostroyki/) с пометками о том, кто из них работает с эскроу-счетами и  информацией о ходе строительства.

## Проверить информацию о застройщике
Узнать больше о застройщике можно с помощью разных сервисов в интернете:


* [единый ресурс застройщиков ](https://erzrf.ru/?region=moskva&regionKey=143443001&costType=1)— некоммерческий проект с информацией практически обо всех девелоперах;
* единая информационная система жилищного строительства — о ней мы говорили выше. Это государственный проект с информацией о застройщиках, жилых комплексах и проблемных зданиях;
* [картотека дел арбитражных судов](https://kad.arbitr.ru/) — тут можно посмотреть, не предъявил ли кто к застройщику требований о банкротстве. Если застройщик потенциальный банкрот, с ним лучше не связываться. Еще можно поможет [единый реестр сведений о банкротстве](https://bankrot.fedresurs.ru/);
* [сайт службы судебных приставов](https://fssp.gov.ru/) — здесь можно проверить, нет ли у компании крупных долгов. У работающего бизнеса могут быть долги и судебные разбирательства — это нормально. Другой вопрос, если долги старые, суммы крупные, а компания их не платит . Тут стоит насторожиться: скорее всего, у нее нет на это денег. 
* [сайт налоговой](https://egrul.nalog.ru/index.html) — здесь можно заказать выписку из реестра юрлиц, посмотреть в ней, как давно создана компаний и размер уставного капитала. Если застройщик на рынке совсем недавно, возможно, стоит поискать другие варианты. 

Хорошо, если у застройщика уже есть завершенные проекты. Можно приехать и посмотреть, как там дела, пообщаться с людьми, которые купили квартиры. 

Если ехать не хочется, можно почитать отзывы на форумах — только смотрите, чтобы они были не от фейковых аккаунтов. Их несложно узнать: заказные отзывы обычно идут друг за другом, написаны общими словами без конкретики, а кроме отзывов, с этих аккаунтов нет никакой активности. 

Чтобы найти разные обсуждения, откройте яндекс или гугл и вбейте название проекта + слово «форум». 
## Задать вопросы застройщику

Возможно, это не самый надежный способ, но если что-то беспокоит, нужно обсудить. На встрече с представителем застройщика можно спросить:

* когда вы планируете сдать дом?
* где посмотреть документы на проект?
* что будем делать, если сроки затянутся?
* на сколько задержали сроки сдачи по предыдущим проектам?
* что еще будут строить рядом с домом и когда?
* можно ли посмотреть генплан строительства?

Если застройщик не может дать внятных ответов, увиливает, не хочет показывать документы или его слова расходятся с тем, что вы узнали сами, попросите поговорить со старшим менеджером. Если ответ так и не дали и кажется, что что-то не так, с таким застройщиком лучше не связываться. 

И последнее — если переживаете, позовите на помощь юриста. Лучше переплатить и точно убедиться, что с застройщиком всё хорошо, чем потом на нервах ждать сдачи дома. 

 ## Список использованных источников
Долгострои. // stroi.mos.ru.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022). Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.

















