Владельцам недвижимости важно точно знать, в какой момент они стали собственниками, чтобы сэкономить на подоходном налоге, если решат продавать квартиру. Этот налог платят с любого дохода, но у недвижимости есть минимальный предельный срок владения — три года или пять лет, после которых платить налог и подавать декларацию уже не нужно.


 И как он влияет на размер налога при продаже


 Если человек покупает квартиру на вторичке, со сроком владения всё понятно: он начинается в момент, когда Росреестр [зарегистрировал в ЕГРН переход права собственности](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b6cb723e03231cd3029bbe4a271c3554c68ab85f/). 

Так было и с квартирами от застройщиков по договорам долевого участия: срок владения начинался в тот момент, когда оформляли собственность, то есть после завершения строительства. Но это казалось несправедливым, ведь зачастую оплачивали квартиру задолго до этого, например на этапе котлована. И до момента, когда дом был построен, проходили годы. 
В 2020 году ситуацию исправили, но вопросы остались. Их и разберём в этой статье. 

## Срок владения начинается с даты полной оплаты 

Итак, с 2020 года отсчитывать срок владения квартирой в новостройке [можно с даты полной оплаты](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/). Такие поправки понадобились, [чтобы поддержать обманутых дольщиков](https://www.nalog.gov.ru/rn52/news/activities_fts/10502451/), которые заключили договоры на квартиры давно, а получили жилье только сейчас. 

Новые правила касаются недвижимости, которую приобрели по договору:

> долевого участия, или ДДУ;

> переуступки права требования по ДДУ;

> участия в жилищно-строительном кооперативе.

Причём распространяется закон и на квартиры, проданные в 2019 году. Если продали квартиру в то время, заплатили налог, а минимальный срок по новому закону уже истёк, можно обратиться в налоговую и вернуть деньги. 

Но почти сразу же возник вопрос: а как быть с тем, что при приёмке квартиры площадь может отличаться от той, что в договоре, и зачастую людям нужно доплачивать за несколько дополнительных метров. [Минфин в своём письме](http://taxpravo.ru/zakonodatelstvo/statya-443613-pismo_minfina_rossii_ot_30032021_g__03_04_05_23100) по этому вопросу высказался однозначно: тогда срок владения начинается с момента доплаты. 

Это заявление сделало новый закон, по сути, бесполезным, потому что после сдачи дома доплачивать приходится едва ли не всем дольщикам. Но спустя несколько месяцев власти [всё переиграли](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/): решили, *что доплату можно не учитывать, а срок владения — считать с даты полной оплаты. *

Причём если квартира в новостройке выступает единственным жильём, минимальный срок владения ею — три года, если нет — пять лет. Исключение — квартиры, проданные в 2019 году. Для них срок владения в любом случае составит пять лет, потому что закон о трёхлетнем сроке для единственного жилья действует только с 2020 года. 



<Notification>

**Пример расчёта минимального срока владения квартирой по ДДУ**

Семья купила квартиру на этапе котлована в марте 2020 года, по графику их дом сдадут в 2023 году. Кроме этого, у них есть ещё две квартиры. Получается, минимальный срок владения — пять лет, а закончится он по новому закону в марте 2025 года. Это значит, что уже в апреле 2025 года квартиру можно продать без оплаты подоходного налога и подачи декларации. Если бы действовал старый закон, продать квартиру без налога можно было бы только в 2028 году. 

Подробнее о налоге с продажи квартиры и минимальных сроках владения — [в другой статье](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/). 


</Notification>


## Квартиры в ипотеке оплачены банком, поэтому минимальный срок уже идёт

Дальше разберём отдельные ситуации, например как быть, если квартиру по ДДУ купили в ипотеку. Иногда люди заблуждаются и думают, что дата оплаты квартиры — это дата, когда выплатили ипотеку. На самом деле жильё уже оплачено, просто не покупателем, а банком.

Даже если ипотеку взяли на двадцать лет, минимальный срок владения уже идёт. И правила для этих покупателей такие же, как для всех остальных.

Если квартиру купили в рассрочку от застройщика, это уже отдельный случай. Рассрочка означает, что полной оплаты не было, поэтому срок владения начнётся после внесения последнего платежа. 

Если нужно знать точную дату, то при любых способах оплаты это [день, когда деньги поступили на счёт застройщика](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_207545/#dst100064) — корреспондентский или эскроу.


## Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда дом сдадут

Бывает, что человек купил квартиру у застройщика, а затем, когда дом ещё не построили, хочет её продать. 

Это важный момент, потому что *в законе говорится о продаже только тех квартир, которые уже сдали*. Если же дом ещё строится, продавцу всё равно нужно подавать декларацию и платить подоходный налог, ведь продаёт он не квартиру, а право на неё. Он может[ из доходов вычесть расходы на покупку квартиры,](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/) но налог на разницу в цене, то есть на прибыль, заплатить придётся. 

Для покупателя такой квартиры отсчёт минимального срока [начинается со дня оплаты по договору уступки прав требования](hhttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/#dst20584). 


## Список использованных источников


Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» // СПС КонсультантПлюс.




Сделка